Новые правила игры на рынке строительства: нововведения для дольщиков

Начиная с 1 июля текущего года российские застройщики не могут напрямую привлекать средства покупателей. По решению Правительства, теперь, строительство будет осуществляться за счет банковского финансирования, а деньги дольщиков попадут на эскроу-счета.

«Банки контролируют деятельность застройщиков, она становится прозрачной и понятной̆» – отметил директор по продажам компании «Интеко» Павел Лепиш. Также он добавил, что к процессу допущены лишь самые надежные кредиторы, в их числе Сбербанк, ВТБ и Банк Дом.РФ.

Внедрение проектного финансирования приближает Россию к международному, в частности, западному опыту строительства, считает управляющий̆ партнер Colliers International Николай Казанский.

«Следует помнить, что это было инициирован для того, чтобы в первую очередь обезопасить покупателей̆ жилья, сделать рынок более стабильным и надежным и избежать такого понятия как «обманутый дольщик» в ближайшем будущем», - поделился мнением эксперт.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства объем проектов, по которым застройщики будут использовать банковское финансирование и эскроу-счета непрерывно увеличивается. На сегодня речь идет о 20 млн. квадратных метров жилой площади.

В Дом.РФ выступили со следующим заявлением по этому поводу: «В ближайшие пару недель рост числа проектов, которые будут достроены по старым правилам, продолжится. Только в информационной̆ системе мы видим поданные заявки по более чем 5 млн кв. метров, еще часть застройщиков подали заявления в письменном виде, информацию о таких заявлениях мы сможем увидеть в системе по мере выдачи заключений о соответствии критериям».

Игра по правилам

При этом на рынке есть и те застройщики, которые уже начали свои проекты, но по каким- то причинам не получили заключение на соответствие критериям правительства. Их доля на составляет 24%. С 1 октября такие застройщики не могут подавать заявления о соответствии критериям строительной готовности, но у многих из них и не было в этом необходимости, рассуждают эксперты.

«Неполучение застройщиком заключения не означает, что проект является каким-то проблемным. Вовсе не так. Объясню. Заключение о соответствии критериям правительства нужно для чего? Чтобы продавать квартиры. После 1 октября застройщик теряет право, чтобы подать заявление на продолжение продажи квартир по старым правилам. Вот и все. Но если застройщик, у которого в проекте распроданы все квартиры, и он уже получает разрешение на ввод в эксплуатацию, ему и не нужно бегать собирать бумажки. Его задача сдать дом и передать людям квартиры, а мы его уже в «красную линию» определили. У него нет проблем, он уже дом сдает», – говорит Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

По его словам, согласно новым стандартам, застройщик вправе закончить строительство без проблем.

«Никто не запрещает застройщику достроить дом. Плюс ко всему, он может делать это на свои деньги, и в этом случае никакого дополнительного разрешения ему тоже не нужно», - объяснил эксперт. Также он добавил, что при помощи механизма Фонда защиты прав дольщики и их средства будут защищены.

Более того, проблемного застройщика сегодня можно вычислить, проверив на портале наш.дом.рф, где компании публикуют информацию о своих проектах.

По данным аналитической̆ службы ДОМ.РФ, в числе проектов площадью 28,1 млн кв. метров жилья, которые не получили заключение, 31% проектов либо уже достигли нужной̆ готовности, либо девелопер подал заявление о соответствии критериям, и оно еще не рассмотрено. Помимо этого, речь идет о 33% проектов, по которым застройщик планирует завершить строительство за счет собственных и уже привлеченных средств.

В последнем случае, эксперты полагают, что речь идет о спящих проектах с заранее полученными разрешениям. Если ДДУ не заключались, то застройщик сможет использовать схему с эскроу в будущем.

Перспектива защиты

Так или иначе, но на рынке сегодня созданы все необходимые инструменты для поддержки отрасли и восстановления прав участников долевого строительства. Речь идет о запуске проектного финансирования через счета эскроу, работе Фонда защиты прав дольщиков, запуске инструмент гарантии единого института развития строительной̆ отрасли по кредитам застройщикам.

Финансовый̆ директор ГК «А101» Александр Соколюк заявил, что «новые правила позволяют минимизировать присущие строительной̆ отрасли риски, сделать ее максимально прозрачной̆».

Директор департамента по продажам ГК «Гранель» Арсланов Рустам считает, что проектное финансирование является важнейшим механизмом, который̆ гарантирует покупателям первичной̆ недвижимости безопасность.

Для застройщиков новый̆ механизм является гарантом того, что проблем с финансами на строительство жилых комплексов не будет, а покупателям эскроу-счета гарантируют безопасность их вложений, даже если у застройщика возникнут какие-то трудности, ведь согласно банковской̆ гарантии, покупатель в праве вернуть свои деньги.

«Условия предоставления проектного финансирования застройщикам являются достаточно лояльными, а плавающая процентная ставка на кредит зависит от соотношения остатка средств на эскроу-счетах к его телу. Это в свою очередь обеспечит здоровую конкуренцию на рынке первичной̆ недвижимости и повысит доверие к отрасли в целом», - отметил эксперт «Гранель».