Общество, 29.12.2016 09:16

Земельные доли - «яблоко раздора» оборота земель сельскохозяйственного назначения

Юридическое агентство «СРВ» долго и плодотворно работает в области споров об обороте земель сельскохозяйственного назначения и правоотношений, связанных с защитой прав и законных интересов участников долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

При этом такие споры зачастую носят для тех или иных предприятий принципиальное, если не сказать, судьбоносное значение.

Дело в том, что, как уже обращалось внимание в предыдущих выпусках Вестника, земли общей долевой собственности, переданные гражданам по результатам земельной реформы переходного периода в начале 1990-х годов, для многих сельскохозяйственных товаропроизводителей являются основным земельным активом.

Согласно статистической информации о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации в собственности граждан находится более четверти всех земель сельскохозяйственного назначения.

Важно понимать, что несение бремени содержания, поддержания надлежащего качества этих земель лежит исключительно на сельскохозяйственных предприятиях, использующих данные земли для производства сельскохозяйственной продукции.

Соответственно, вкладывая усилия и средства в поддержание надлежащего состояния земель сельскохозяйственного назначения, хозяйства хотят быть уверенными, что эти усилия не пройдут даром, а возможность использовать арендуемые ими земли будет сохраняться и завтра, и послезавтра.

Руководствуясь данными соображениями, в целях стабилизации земельных отношений действующее законодательство предоставляет участникам долевой собственности и хозяйствам, использующим земельные участки, находящиеся в долевой собственности, преимущественные права перед другими лицами, в том числе на приобретение долей в праве общей долевой собственности.

Это право означает, что прежде чем продать принадлежащую ему земельную долю, участник долевой собственности должен сначала предложить купить ее по объявленной цене другим участникам долевой собственности и арендатору, и только, если те откажутся, отчуждать ее любому лицу.

Естественно, что понимая важность сохранения земельного массива и ценность земельных долей как актива предприятия, хозяйства, как правило, охотно отзываются на предложения по приобретению доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Но, как всегда бывает, на хороший кусок пирога всегда найдутся желающие его присвоить, не обращая внимания на порядок, установленный законом, и законные интересы других участников правоотношений.

В предыдущем номере Вестника нами описывалась ситуация, с которой столкнулся сельскохозяйственный товаропроизводитель - ООО «Егорлык», обратившейся за помощью в Юридическое агентство «СРВ».

В обход действующего законодательства, группой лиц, не являющихся участниками долевой собственности, были приобретены доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности и используемый на праве аренды ООО «Егорлык».

По заявлению Дядькова В.А. в 2013 году Изобильненский районный суд Ставропольского края вынес определение, в соответствии с которым утвердил мировое соглашение сторон, в соответствии с условиями которого ответчик, являющийся участником долевой собственности, передал в качестве отступного в собственность истца Дядькова В.А. принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Тем самым, в соответствии с мировыми соглашениями, утвержденными Изобильненским районным судом Ставропольского края, от участника долевой собственности лицу, не являвшемуся участником долевой собственности, была передана доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Представляя интересы ООО «Егорлык», специалисты Юридического агентства «СРВ», подали частную жалобу на определение Изобильненского районного суда Ставропольского края.

Юристы указали, что принятое Изобильненским районным судом Ставропольского края определение разрешило вопрос о правах и обязанностях третьего лица, не привлеченного к участию в деле, то есть арендатора ООО «Егорлык», а также иных участников долевой собственности.

Кроме того, определение Изобильненского районного суда Ставропольского края являлось незаконным, так как нарушило законные права и интересы остальных сособственников и арендатора земельного участка – ООО «Егорлык».

Как указывалось выше, в соответствии с нормами законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, а также сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, или гражданин - член крестьянского (фермерского) хозяйства, имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Тем самым, при вынесении определения, судом в нарушение действующего законодательства установлено право собственности Дядькова В.А., не являющегося участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, на земельную долю, принадлежащую участнику долевой собственности, в обход преимущественного права на их приобретение, закрепленного за иными участниками долевой собственности и арендатором ООО «Егорлык».

Апелляционным определением от 23 декабря 2015 года по делу № 33-8588/2015 Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда отменила определение Изобильненского районного суда Ставропольского края как незаконное.

Руководствуясь действующим законодательством, в целях восстановления нарушенного права, специалистами Юридического агентства «СРВ» от имени и в интересах ООО «Егорлык» был предъявлен иск к Дядькову В.А. о переводе прав и обязанностей по сделкам купли-продажи земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В своем иске ООО «Егорлык» указало, что принадлежавшая участнику долевой собственности и переданная Дядькову В.А. доля в праве общей долевой собственности на момент заключения мирового соглашения находилась и находится до настоящего времени в аренде у ООО «Егорлык» на основании договора аренды, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Статьей 250 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Статьей 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения дополнительно установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Тем самым, право собственности Дядькова В.А., не являющегося участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, на земельную долю было установлено в обход преимущественного права на ее приобретение, закрепленного за иными участниками долевой собственности и арендатором ООО «Егорлык», что является безусловным основанием для признания такого права недействительным.

Юридическое лицо - ООО «Егорлык», а также иные участники долевой собственности не были уведомлены об отчуждении земельной доли с нарушением преимущественного права на ее приобретение.

Дядьковым В.А. после незаконного приобретения доли в праве общей долевой собственности на основании мирового соглашения, утвержденного определением Изобильненского районного суда, уже в качестве участника долевой собственности был совершен ряд сделок по приобретению долей у других собственников.

Такие сделки также не соответствуют требованиям закона, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, являются недействительными, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения (статья 167 Гражданского кодекса РФ).

При этом, в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Основываясь на данных нормах закона, ООО «Егорлык» просило суд перевести права и обязанности покупателя на общество по сделкам по отчуждению в пользу Дядькова В.А. долей в праве долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Оценив перспективу судебного разбирательства, Дядьков В.А. принял то единственное решение, как он считал, которое защитит незаконно приобретенное имущество и его интересы - продал доли лицу, являвшемуся участником долевой собственности до совершения оспоренных сделок, Авериной А.И.

В суде представителем Авериной А.И. был заявлен иск о признании ее добросовестным приобретателем, указано на то, что она является участником долевой собственности и это, якобы, свидетельствует об отсутствии нарушений прав арендатора и иных участников долевой собственности.

Решением от 05.08.2016 г. Изобильненский районный суд Ставропольского края поддержал позицию ответчиков и отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Егорлык» о переводе прав и обязанностей покупателя по сделкам на отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Суд пришел к выводу, что правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи и к договору мены, тогда как право собственности Дядькова В.А. приобретено на основании определения суда об утверждении мирового соглашения о передаче доли в счет долга, а спорные доли в праве общей долевой собственности приобретены Авериной А.И. на законных основаниях в период действия мирового соглашения и судебного акта, утвердившего его и, поскольку обществом требований об оспаривании права собственности Авериной А.И. не заявлялось, соответственно оснований для признания ее недобросовестным приобретателем не имеется.

Также суд указал, что сделки по отчуждению и приобретению ответчиками долей в праве общей долевой собственности не нарушали преимущественного права покупки ни арендатора, ни других сособственников земельного участка сельскохозяйственного назначения, поскольку покупатель (Аверина А.И.) является участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Естественно, что такое решение никак не могло устроить ООО «Егорлык» и было обжаловано юристами Агентства в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд.

При этом в апелляционной жалобе ООО «Егорлык» было особенно обращено внимание на несоответствие решения Изобильненского районного суда Ставропольского края не только нормам законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, гражданского законодательства, но и сложившейся судебной практике судов общей юрисдикции, включая разъяснения Верховного суда РФ.

Так, в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 года № 102 разъяснено, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений статьи 250 Гражданского кодекса РФ, так как передача имущества, находящегося в общей долевой собственности, в собственность третьему лицу по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору подлежит квалификации как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения, что прямо указывает на возникновение в рассматриваемом случае у ООО «Егорлык» преимущественного права на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в силу прямого указания подп. 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Указанному выше обстоятельству была дана оценка Судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда в апелляционном определении от 23 декабря 2015 года по делу № 33-8588/15, что не было учтено Изобильненским районным судом Ставропольского края.

Кроме того, Изобильненский районный суд Ставропольского края допустил грубую ошибку в применении и толковании норм материального права, а именно не учел необходимость применения нормы статьи 250 Гражданского кодекса РФ в рассматриваемой ситуации в совокупности со специальными нормами подп. 4 пункта 3 статьи 1, пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, которые однозначно квалифицируют передачу земельной доли участника долевой собственности Дядькову В.А. без выделения земельного участка в счет этой земельной доли, как сделку, противоречащую требованиям закона.

Также внимание суда апелляционной инстанции было обращено на то, что сделка по передаче долей на имя Авериной А.И. была совершена с единственной целью — создания фигуры добросовестного приобретателя, и обладает признаками злоупотребления правом, так как данная сделка совершена исключительно с намерением причинить вред другому лицу - ООО «Егорлык», обладающему преимущественным правом приобретения долей в праве общей долевой собственности, а также совершены в обход закона с противоправной целью придать спорным правоотношениям видимость законности.

Данные действия ответчиков Дядькова В.А. и Авериной А.И., как указал апеллянт, следует расценивать как недобросовестное, равно как и незаконное, поведение лиц, которое не может приносить им какие-либо преимущества (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ).

Причем, как было указано в апелляционной жалобе, на основании положений пункта 4 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, следует, что сделки купли-продажи, заключенные Дядьковым В.А. с другими участниками долевой собственности в период до июля 2015 года, не соответствуют требованиям закона, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ являются недействительными, не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения (статья 167 Гражданского кодекса РФ).

Со стороны ООО «Егорлык», вопреки суждению Изобильненского районного суда Ставропольского края, при обращении с иском не требовалось признание данных сделок недействительными самостоятельным решением суда, равно как не требовалось самостоятельное оспаривание права собственности ответчика Авериной А.И., так как гражданским законодательством предусмотрены вполне определенные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно - перевод на общество прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

22 ноября 2016 года Судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда было вынесено апелляционное определение, которым были расставлены все точки над «i» в этом споре - решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 05 августа 2016 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Егорлык» о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, по делу вынесено новое решение, которым на ООО «Егорлык» переведены права и обязанности покупателя Авериной А.И.по договору купли-продажи 35/1204 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

При этом суд апелляционной инстанции в апелляционном определении признал доводы жалобы ООО «Егорлык» заслуживающими внимания и указал, что закон связывает возможность перехода права собственности на долю на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом.

С учетом приведенных выше требований закона, передача земельной доли от участника долевой собственности в собственность Дядькова В.А., который не относился к лицам, перечисленным в абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, без выделения земельного участка в счет этой земельной доли, противоречит требованиям закона, в связи с чем, оснований для утверждения мирового соглашения о передаче земельной доли земель сельскохозяйственного назначения в качестве отступного у суда первой инстанции не имелось.

Суд апелляционной инстанции подтвердил, что данный вывод был сделан Судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда при отмене определения суда об утверждении мирового соглашения, заключенного между Дядьковым В.А. и участником долевой собственности, в связи с нарушением преимущественного права покупки долей другими участниками общей долевой собственности на участок и арендатора – ООО «Егорлык».

Передача имущества в собственность ответчику Дядькову В.А. по мировому соглашению об отступном в обмен на погашение обязательств по договору займа на основании статьи 431 Гражданского кодекса РФ подлежит квалификации как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения.

Распоряжение ответчиком земельной долей без её выдела в нарушение установленного специальным законом запрета нарушает права и обязанности участников общей долевой собственности и арендатора на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Судебная коллегия также согласилась с доводом апеллянта о том, что договор купли-продажи от 29 июля 2015 года, заключенный между Дядьковым В.А., с одной стороны, и Авериной А.И., с другой стороны, а также ранее заключенные Дядьковым В.А. договоры по приобретению долей, повлекли нарушение преимущественного права ООО «Егорлык» на земельный участок при возмездном отчуждении доли участником долевой собственности.

Коллегия особенно отметила, что наличие у Авериной А.И. статуса участника общей долевой собственности на земельный участок не восстанавливает нарушенных прав иных участников и арендатора на преимущественное право покупки, нарушенное Дядьковым В.А. при заключении мирового соглашения от 11 марта 2013 года.

Дополнительно суд апелляционной инстанции указал, что судом первой инстанции не было учтено, что гражданское законодательство предусматривает специальный способ защиты прав участника общей долевой собственности и последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ), что также разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015 года.

Тем самым были восстановлены права и законные интересы сельскохозяйственного товаропроизводителя ООО «Егорлык», сохранены имущественные активы общества и разрешена сложная правовая ситуация, грозившая существенными потерями для предприятия и, в конечном итоге, для граждан - участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Специалисты Юридического агентства «СРВ» постоянно работают в сфере споров между участниками оборота земель сельскохозяйственного назначения и с успехом отстаивают интересы товаропроизводителей.

Необходимо отметить, что споры, при которых те или иные лица посягают на законные права и интересы арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, а, следовательно, и на стабильность сельскохозяйственного оборота в целом, приобрели такие масштабы и значение, что на пагубность сложившейся ситуации обратили внимание на самом высшем уровне - в Государственной Думе Ставропольского края.

Ранее, Законом Ставропольского края от 01.08.2003 года № 28-кз (в ред. Закона Ставропольского края от 29.12.2008 года № 100-кз) «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае» в целях обеспечения в регионе стабильности отношений с долями в общей долевой собственности, уже предпринималась попытка ограничить оборот долей в праве общей долевой собственности и установить минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не менее 30 гектаров.

Но время показало, что и данного ограничения недостаточно.

В связи с этим Государственной Думой Ставропольского края 29.11.2016 г. был принят Закон Ставропольского края от № 106-кз «О внесении изменений в статьи 32 и 34 Закона Ставропольского края «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений», которым установлен предельный минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не менее 2500 гектаров.

Таким образом, региональный законодатель существенно ограничил оборот земель сельскохозяйственного назначения в целях стабилизации правоотношений в сфере долевой собственности на землю, предприняв меры к тому, чтобы перераспределение земельных ресурсов если и производилось, то с гарантией того, что данные земли будут работать и интересы граждан - участников долевой собственности - не пострадают.

Ввиду изложенного, можно резюмировать, что земельные споры вокруг долей в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, конечно, не прекратятся, но те или иные субъекты предпринимательства, имеющие намерение вложить денежные средства в землю, будут более осмотрительно подходить к этому вопросу и выделение земельных участков в счет земельных долей перестанет носить хаотичный характер.

Заместитель генерального директора
ООО «СРВ»
А.Н. Никитенко

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь
22 ноября 2016 годадело № 33-8815/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе председательствующего Минаева Е.В., судей Фомина М.В., Кононовой Л.И., при секретаре Дроваль Д.С., с участием представителей истца ООО «Егорлык» по доверенностям Гуцева Е.В. и Никитенко А.Н., представителя ответчика Авериной А.И. по доверенности Некряч М.Ю. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Егорлык» к Дядькову ВА, Решетько В.В. и Авериной А.И. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, встречному исковому заявлению Авериной А.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Егорлык», Дядькову В.А. и Решетько В.В. о признании добросовестным приобретателем по апелляционной жалобе представителя ООО «Егорлык» по доверенности Никитенко А.Н. на решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от бавгуста 2016 года.

Заслушав доклад судьи Ставропольского краевого суда Минаева Е.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью «Егорлык» (далее по тексту ООО «Егорлык») обратилось в суд с исковым заявлением к Дядькову В.А., Решетько В.В. и Авериной А.И. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в марте 2013 года Изобильненским районным судом Ставропольского края вынесено определение, которыми утверждено мировое соглашение сторон, в соответствии с условиями которых Решетько В.В. в счет погашения своего долга передает в качестве отступного в собственность Дядькова ВА долю в размере 1/602 в праве общей долей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения кадастровый номер 26:06:220000:00... (последующий кадастровый номер земельного участка 26:06:000000:03...). Земельный участок с кадастровым номером 26:06:000000:03.. находится в долгосрочной аренде юридического лица 000«Егорлык», в соответствии с условиями договора аренды от года, который зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, дата регистрации 8 февраля 2006 года, номер регистрации Срок аренды с 8 февраля 2006 года по 31 декабря 2016 года. При этом ООО «Егорлык» и другие участники долевой собственности не были уведомлены об отчуэдении земельной доли. При совершении указанной сделки ответчик не извещал истца о намерении продать спорные земельные участки. Дядьковым В.А. после незаконного приобретения доли в праве общей долевой собственности на основании мирового соглашения был совершен ряд сделок по приобретению долей у других собственников. Кроме того, доля, являющаяся предметом спора, была продана Авериной А.И. Указанная сделка совершена по цене, в несколько раз превышающей рыночную цену на приобретение доли в праве долевой собственности на земельные участки. Полагала, что Аверина А.И. является номинальным приобретателем спорного имущества. Так как в основу сделок, заключенных ответчиками Дядьковым В.А. и Авериной А.И., положены недействительные (ничтожные) сделки, которые не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения, то и последующие сделки являются недействительными (ничтожными), то есть не несут в себе никаких правовых последствий. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества арендатора земельного участка судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП, в связи с чем перевод прав и обязанностей должен производится по цене, указанной в первоначальных сделках заключенных Дядьковым В.А. и собственниками земельных долей после заключения мирового соглашения от марта 2013 года, признанных незаконными определением апелляционной инстанции Ставропольского краевого суда 23 декабря 2015 года. О приобретении Дядьковым ВА доли в праве общей долевой собственности и о нарушении прав истцу стало известно из выписки ЕГРП, которая была получена 18 сентября 2015 года, в связи с чем срок обращения в суд с данным заявлением истцом не пропущен.

Просил суд перевести права и обязанности Авериной А.И. на 000«Егорлык» по сделке по отчуждению в пользу Авериной А .И. следующих долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:000000;3..., общая долевая собственность 35/1204, дата регистрации 11 августа 2015 года.

Аверина А.И. предъявила в суд встречное исковое завяление к 000«Егорлык», Дядькову В.А. и Решетько В.В. о признании добросовестным приобретателем, указав в обоснование иска, что в июле 2015 года АверинойА.И. по договору купли-продажи у Дядькова В.А. была приобретена 35/1204 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Условия договора купли-продажи были исполнены сторонами в полном объеме: Дядьков В.А. передал покупателю земельные доли, а Аверина А.И. уплатила определенную договором стоимость. На момент совершения сделки купли-продажи право собственности продавца было зарегистрировано в ЕГРП. Какие- либо обременения отсутствовали. Таким образом, Аверина А.И. не знала и не могла знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Полагала, что имеются основания для признания ее добросовестным приобретателем указанных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Ранее Дядьков В.А. в счет отступного по договору займа по мировому соглашению, утвержденному судом в марте 2013 года, приобрел земельную долю, принадлежащую Решетько В.В. Считает, что Дядьков В.А. не должен был уведомлять сособственников или арендаторов земельных долей по такой сделке, так как это не была сделка купли-продажи. Отмена в данном случае определения суда об утверждении мирового соглашения не влечет за собой недействительность сделки по отступному, заключенному между Дядьковым В.А. и Решетько В.В. Сумма за которую проданы земельные доли не является завышенной, поскольку существует свобода договора и стороны вправе сами определять стоимости имущества.

Просила суд признать ее добросовестным приобретателем 35/1204 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:06:000000:3..., площадью 45970200,00 кв.м., расположенного примерно в .... км. по направлению на северо-запад от ориентира ст. Ставропольского края по договору купли-продажи, заключенному года меэду Дядьковым В.А. и Авериной А .И., о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 11 августа 2015 года сделана запись регистрации

Решением Изобильненского районного суда Ставропольского края от 5августа 2016 года в удовлетворении искового заявления ООО «Егорлык» к Дядькову В.А., Решетько В.В. и Авериной А.И. о переводе прав и обязанностей Авериной А.И. на ООО «Егорлык» по сделке по отчуждению в пользу Авериной А.И. долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:000000:3..., общая долевая собственность 35/1204, - отказано. В удовлетворении встречного искового заявления Авериной А.И. к 000«Егорлык», Дядькову В.А. и Решетько В.В. о признании добросовестным приобретателем 35/1204 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 26:06:000000:3..., площадью 45970200,00 кв.м., расположенного примерно в ... км. по направлению на северо-запад от ориентира ст. района Ставропольского края по договору купли-продажи, заключенному года между Дядьковым В.А. и Авериной А.И., о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 11 августа 2015 года сделана запись регистрации, - отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель 000«Егорлык» по доверенности Никитенко А.Н. просит отменить решение суда первой инстанции в полном объеме и принять по делу новое решение, которым перевести права и обязанности покупателя Авериной А.И. на общество с ограниченной ответственностью «Егорлык» по сделке по отчуждению в ее пользу долей в праве долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:000000:3...: общая долевая собственность: 35/1204, запись регистрации № дата регистрации 11 августа 2015 года.

В обоснование жалобы указано, что суд первой инстанции в обжалуемом решении, сделав вывод об отсутствии нарушения преимущественного права арендатора и участника общей долевой собственности ООО «Егорлык», допустил грубую ошибку в применении и толковании норм материального права, а именно, не учел необходимость применения нормы статьи 250 Гражданского кодекса РФ в рассматриваемой ситуации в совокупности со специальными нормами подп. 4 пункта 3 статьи 1, пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Также судом первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта необоснованно не принято во внимание наличие и существо вступившего в законную силу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 23 декабря 2015 года, которым признано незаконным, нарушающим права общества и отменено определение суда первой инстанции об утверждении мирового соглашения, послужившего основанием установления права собственности Дядькова В.А. на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Приобретатель имущества Аверина А.И. должна была предпринять меры, направленные на проверку юридической судьбы долей в праве обшей долевой собственности, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Считает, что вывод суда в обжалуемом решении о том, что спорные доли приобретены Авериной А.И. на законных основаниях, а сделки не нарушают законных прав арендатора и иных собственников земельных долей, является неверным и не соответствует обязательным положениям действующего законодательства. Общество в рамках судебного разбирательства в суде первой инстанции заявило о готовности внести денежные средства на депозит Управления Судебного департамента по Ставропольскому краю в размере суммы денежных средств, уплаченных за доли в праве общей долевой собственности по перечисленным выше сделкам. Однако в нарушение требований Гражданского процессуального кодекса РФ судом первой инстанции в рамках судебного разбирательства по исковому заявлению копии договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности между Дядьковым В.А. и иными сособственниками земельного участка с кадастровым номером 26:06:000000:3.. у ответчиков либо из органа государственной регистрации запрошены не были, в материалы дела не приобщались. Несмотря на неоднократные заявления представителей общества, судом первой инстанции не дана правовая оценка доводам ООО «Егорлык». В связи с изложенным у ООО «Егорлык» в рамках судебного разбирательства в суде первой инстанции отсутствовала объективная возможность перечисления денежных средств на депозит Управления Судебного департамента по Ставропольскому краю в размере, соответствующем исковым требованиям общества. Вместе с тем Общество перечислило денежные средства на депозит Управления Судебного департамента по Ставропольскому краю в размере 1837500 рублей (сумма сделки между Дядьковым В.А. и Авериной А.И. от года). Возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

В заседании судебной коллегии представители истца ООО «Егорлык» по доверенностям Никитенко А.Н. и Гуцев Е.В. поддержали доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ответчика Авериной А.И. по доверенности Некряч М.Ю. просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Иные участники на заседание судебной коллегии не явились, о дате, месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, об отложении разбирательства по существу не ходатайствовали, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, как предусмотрено ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. Решение суда должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст.195ГПКРоссийской Федерации). Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п.Зпостановления Пленума).

Данным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

Судом первой инстанции и судебной коллегией установлено, что земельный участок с кадастровым номером 26:06:000000:3... находится в долгосрочной аренде юридического лица ООО «Егорлык», в соответствии с условиями договора аренды от 10 января 2006 года, который зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, дата регистрации 8 февраля 2006 года, номер регистрации Срок аренды с 8 февраля 2006 года по 31 декабря 2016 года.

19 февраля 2013 года Дядьков В.А. обратился в суд с иском к РешетькоВ.В., в котором просил взыскать с ответчика в свою пользу сумму долга по договору займа и судебные расходы.

Определением Изобильненского районного суда Ставропольского края от 11 марта 2013 года утверждено мировое соглашение по исковому заявлению Дядькова В.А. о взыскании задолженности, в соответствии с которым РешетькоВ.В. в счет погашения долга по договору займа передает в собственность Дядькова В.А. 1/602 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 26:06:000000:03.., площадью 45970200.00 кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, участок находится примерно в .... км по направлению на северо-запад от ориентира ст. а истец Дядьков В.А. в свою очередь, отказался от исковых требований к Решетько В.В. о возврате денежных средств в размере 72500 рублей по договору займа.

В последующем Дядьков В.А. уже как участник общей долевой собственности приобрел 17 аналогичных долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок.

Затем в соответствии с договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности от года Аверина А.И. приобрела у Дядькова В.А. в собственность 35/1204 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 26:06:000000:03..., площадью 45970200.00кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край, район, участок находится примерно в ... км по направлению на северо-запад от ориентира ст. ...., за 1837500 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 25 декабря 2015 года отменено определение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 11 марта 2013 года об утверждении мирового соглашения между Дядьковым В.А. и Решетько В.В. ввиду нарушения права участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Гражданское дело направлено в районный суд на новое рассмотрение.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Егорлык», суд первой инстанции указал, что отсутствуют нарушения прав ООО «Егорлык» как арендатора спорных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения, так и прав сособственников данного земельного участка, поскольку действующим законодательством не предусмотрено преимущественного права арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения на приобретение права собственности земельных долей из общего земельного участка перед его сособственниками, каковым является Аверина А.И.; при заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности стороны исходили из положений ст. 421 ГК РФ, предусматривающей свободу договора.

Судебная коллегия не может согласиться с вышеприведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неверном применении норм материального права, а доводы апелляционной жалобы ООО «Егорлык» заслуживают внимания по следующим основаниям.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года.

В соответствии с абзацами 1 и 2 части 1 статьи 12 названного Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Согласно пп. 4 п. 3 ст. 1 вышеуказанного Федерального закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или граоданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

Таким образом, закон связывает возможность перехода права собственности на долю на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом.

С учетом приведенных выше требований закона, передача земельной доли Решетько В.В. в собственность Дядькова В.А., который не относился к лицам, перечисленным в абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона № 101-ФЗ, без выделения земельного участка в счет этой земельной доли, противоречит требованиям закона, в связи с чем оснований для утверждения мирового соглашения о передаче земельной доли земель сельскохозяйственного назначения в качестве отступного у суда первой инстанции не имелось.

Данный вывод был сделан судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда при отмене определения суда об утверждении мирового соглашения, заключенного между Дядьковым В.А. и Решетько В.В., в связи с нарушением преимущественного права покупки долей другими участниками общей долевой собственности на участок и арендатора - 000«Егорлык».

В силу требований п. 2 ст. 250 ГК РФ Решетько В.В. до заключения мирового соглашения, был обязан в письменной форме известить собственников земельного участка и арендатора 00 «Егорлык» о намерении возмездного отчуждении своей доли постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продавал ее. В случае отклонения предложений о покупке доли земельного участка продавец вправе был бы продать свою долю любому лицу.

Однако, указанные требования закона Решетько В.В. не выполнил, в связи с чем было нарушено право ООО «Егорлык» на преимущественную покупку земельной доли.

Ввиду того, что право собственности Дядькова В.А. на земельные доли возникло на основании определения Изобильненского районного суда Ставропольского края от 11 марта 2013 года, следовательно, его отмена повлекла утрату Дядьковым В.А. статуса участника долевой собственности на земельный участок. Соответственно, Дядьков В.А. был не вправе приобретать и иные доли по последующим сделкам.

Вывод суда в обжалуемом решении о том, что спорные доли приобретены Авериной А.И. на законных основаниях, а сделки не нарушают законных прав арендатора и иных собственников земельных долей, по мнению судебной коллегии, является неверным и не соответствует обязательным положениям действующего законодательства.

Напротив, договор купли-продажи от 29 июля 2015 года, заключенный между Дядьковым В.А., с одной стороны, и Авериной А.И., с другой стороны, а также ранее заключенные Дядьковым В.А. договоры по приобретению долей, повлекли нарушение преимущественного права ООО «Егорлык» на земельный участок при возмездном отчуждении доли участником долевой собственности.

Наличие у Авериной А.И. статуса участника общей долевой собственности на земельный участок не восстанавливает нарушенных прав иных участников и арендатора на преимущественное право покупки, нарушенное Дядьковым В.А. при заключении мирового соглашения от 11 марта 2013 года.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (часть 1 статьи 57 указанного Кодекса).

При этом в нарушение требований пунктов 1 и 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, остальные участники долевой собственности не были извещены о намерении ответчика продать свою долю и возможности преимущественного права покупки их доли.

Однако судом первой инстанции не было учтено, что гражданское законодательство предусматривает специальный способ защиты прав участника общей долевой собственности.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Аналогичные разъяснения даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015 года, согласно которым, в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке земельного участка необходимых расходов. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает специальный способ защиты прав участника общей долевой собственности жилого помещения - путем перевода на него прав и обязанностей покупателя, но не признания договора недействительным. Рассматривая дело, суд в нарушение положений статей 56, 57, 57 ГПК РФ не предложил истцу представить доказательства наличия у него денежных средств, необходимых для оплаты стоимости 35/1204 доли спорного земельного участка. Между тем, установление указанного факта имеет существенное значение для правильного разрешения спора, однако этого судом сделано не было. Кроме того, возможность соблюдения указанного порядка по внесению денежных средств на банковский счет истцу предоставлена не была, куда и в какие сроки должна быть внесена данная денежная сумма, суд также не указал. Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 ГПК РФ). 8 ноября 2016 года представителем ООО «Егорлык» заявлялось ходатайство о приобщении к материалам дела платежного поручения от 7ноября 2016 года № 1163, подтверждающего оплату спорной доли земельного участка.

Таким образом судом первой инстанции факт наличия у истца финансовой возможности для приобретения 35/1204 доли спорного земельного участка не устанавливался.

Судебная коллегия находит, что допущенные судом первой инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и могут быть исправлены лишь посредством отмены состоявшегося по делу судебного решения в части отказа в удовлетворении требований ООО «Егорлык».

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 5 августа 2016 года нельзя признать законным и оно подлежат отмене в части, с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований ООО «Егорлык». Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Изобильненского районного суда Ставропольского края от 5августа 2016 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Егорлык» к Дядькову В.А., Решетько В.В. и Авериной А.И. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности.

В указанной части принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Егорлык» к Дядькову В.А., Решетько В.В. и Авериной А.И. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи долей в праве общей долевой собственности.

Перевести на общество с ограниченной ответственностью «Егорлык» права и обязанности покупателя Авериной А.И.по договору купли-продажи 35/1204 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 26:06:000000:03.., площадью 45970200.00кв.м., расположенный по адресу: Ставропольский край район, участок находится примерно в ... км по направлению на северо-запад от ориентира ст. заключенному .... года между Дядьковым В.А. и АверинойА.И дата регистрации 11 августа 2015 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Егорлык» в пользу Авериной А.И. 1837500 рублей путем выплаты денежных средств в указанном размере со счета Управления Судебного департамента в Ставропольском крае, на который они были зачислены обществом с ограниченной ответственностью «Егорлык» по платежному поручению № 1163 от 7 ноября 2016 года.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя общества с ограниченной ответственностью «Егорлык» по доверенности Никитенко А.Н. удовлетворить.

Новости на Блoкнoт-Ростов-на-Дону