Начальник донской Госжилинспекции проинформировал, как правильно сменить «управляйку»

Начальник Государственной жилищной инспекции Ростовской области Павел Асташев рассказал о проблемах процесса лицензирования управляющих компаний. Вопросы задавали жители Ростовской области – читатели «Блокнот Ростов».

— Целый блок вопросов у нас касается проблемы лицензирования и даже фальсификации протоколов общих собраний. Вот один такой вопрос. Нашей управляющей компании не продлили лицензию, и до сих пор не решен вопрос назначения новой управляющей компании в доме. Что нам, жителям дома, делать?

— Да, это проблема. Вообще на первоначальном этапе, когда был введен институт продления лицензии – а ведь вначале-то его не было, вначале был бессрочный, потом решили, что все-таки это будет пятилетний срок лицензии, – мы прошли через процедуры продления лицензии, это в основном был 2022-2023 годы, когда шла эта активная работа.

И первоначально в законе не было определено, что делать с теми управляющими компаниями, чьи лицензии не продлены, как быть с многоквартирными домами. Ведь смена управляющих компаний – это не щелчок пальца, в сию минуту невозможна – сегодня была одна, завтра зайдет другая… Но законодатель этот вопрос разрешил. Теперь до того момента, когда на дом придет новая управляющая компания, в соответствии с требованиями жилищного законодательства выполнять условия договора должна старая управляющая компания, чья лицензия была не продлена. То есть, в момент, когда мы приняли решение о непродлении лицензии, это не значит, что старая компания должна уйти. Процедура следующая. Когда мы не продлили лицензию, мы уведомляем муниципалитет о том, что вот эта управляющая компания не прошла процедуру лицензирования. Муниципалитет обязан проинформировать собственников, чтобы люди провели общее собрание и приняли решение о смене управляющих компаний или смене способа управления многоквартирным домом. Если люди этого не сделали, то муниципалитет проводит конкурс по отбору управляющих компаний. Если управляющая компания на конкурс никакая не зашла, следующий этап – назначение управляющей компании. Такая возможность тоже у муниципалитета существует. Вот эти все этапы должны быть пройдены, и тогда, как правило, постановлением администрации назначается управляющая компания, и мы на основании этого постановления вносим изменения в реестр лицензий.

Пока эти этапы не пройдены, обязана управлять домом та управляющая компания, действие лицензии которой не продлено.

— Жителям отказали в переходе дома к другой управляющей компании. Скажите, пожалуйста, какие ошибки при отказе по заявлению о выборе новой управляющей компании самые частые?

— Очень много и на прием ко мне людей приходит: как же так, мы провели собрание, мы приняли решение, мы должны быть в новой управляющей компании… Но процедура достаточно сложная, она регламентирована специальным приказом, есть такой приказ №938 Минстроя России, который регламентирует процедуру внесения изменений в реестр лицензий. Недостаточно провести собрание.

У нас есть примеры, когда люди к нам приходят, говорят о том, что выбрали новую управляющую компанию и почему мы до сих пор не в этой компании, а мы потом выясняем, что эта компания, которую выбрали люди, она даже к нам не заявилась. Ведь для того, чтобы она приступила к работе, эта новая управляющая компания, должны быть внесены изменения в реестр лицензий Ростовской области. Одна компания исключена, другая, соответственно, включена в реестр лицензий.

И здесь предусмотрена целая процедура. Какие основные ошибки? Каждый договор управления содержит норму, какой срок необходим для вступления в силу решения о расторжении договора со старой управляющей компанией. Многие люди не догадываются, но вот договор управления структурно начинается: там права, обязанности управляющей компании, жителей, размер платы, общее имущество, услуги и так далее… И в конце есть нормы, которые регламентируют срок действия договора и, соответственно, принятие решения расторжения.

Так вот зачастую в конце в этих нормах содержится положение о том, что договор управления расторгается не в момент принятия людьми решения о расторжении со старой управляющей компанией договора управления и уведомления ее об этом, а для этого должен пройти какой-то период.

Основная масса договоров управления содержит двухмесячный срок. С момента получения уведомления о расторжении должно пройти два месяца, чтобы решение о расторжении вступило в силу. Очень часто мы сталкиваемся с тем, что к нам обращается новая управляющая компания, не выждав этот срок, и еще договор управления со старой компанией не расторгнут. И соответственно нельзя обратиться к нам с заявлением о внесении изменений в реестр в связи с заключением договора управления. Нельзя, не расторгнув один договор, заключить другой. Он вступит в силу только после внесения изменений в реестр лицензий. Вот на это я хотел бы обратить внимание.

Второй вопрос, на который мы вынуждены обращать внимание – и здесь это уже зона ответственности новой управляющей компании.

Управляющая компания, которая к нам заходит с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий в связи с заключением договора управления, должна разместить эту информацию в ГИС ЖКХ. Уже все слышали про эту информационную систему федеральную, которая, на мой взгляд, очень хорошо помогает нашим людям ориентироваться в вопросах, связанных с управлением домом. Там огромное количество информации, которое должно размещаться – и текущих вопросов, и актов работ, и отчетов, и так далее. Но, в том числе, там должна размещаться информация новой управляющей компании: что ее выбрали люди, что они заключили договор управления – и эти сведения должны быть размещены в ГИС ЖКХ новой компанией. Бывает так, что новые управляющие компании относятся «плохо» к выполнению этой обязанности – я так утрирую, слова подбираю – не выполняют эту обязанность, приходят к нам, и мы вынуждены отказывать. Протокол есть, люди проголосовали, договор заключен, но не размещена информация – это автоматический отказ во внесении изменений в реестр лицензий.

Ну, и самая распространенная ошибка и причина, когда мы отказываем во внесении изменений в реестр: ведь мы смотрим, когда получаем протокол общего собрания, и производим математическую проверку кворума при проведении общего собрания. Мы не проводим проверку протокола общего собрания, потому что в соответствии с жилищным законодательством мы теперь можем провести проверку протокола общего собрания только в одном случае: когда к нам в течение трех месяцев поступили два протокола общих собраний с одного многоквартирного дома с пересекающейся, с одинаковой повесткой. Вот тогда мы можем провести проверку, и мы проводим такую проверку протокола общего собрания. Здесь мы запрашиваем сведения из Росреестра, перепроверяем, кто фактически голосовал. А вот когда лицензирование происходит и отдел лицензирования работает с документами, которые присылает новая управляющая компания, там происходит математическая проверка кворума по тем бюллетеням, которые нам представили. И даже, представляете, бывают такие ошибки, когда мы проверяем протокол общего собрания, производим математический подсчет кворума, и оказывается, что кворума-то нет. И решение о выборе новой управляющей компании либо о расторжении со старой управляющей компанией не принято большинством жителей дома. И тогда мы вынуждены также отказывать во внесении изменений в реестр лицензий.

Вот три, наверно, такие главные причины, из-за которых не происходит изменений в реестре лицензий.

— Жители дома считают, что управляющая компания сфальсифицировала протокол общего собрания. Что делать в этом случае жителям и куда обращаться?

— Все вопросы фальсификации протоколов общих собраний – это исключительная компетенция правоохранительных органов. Уже несколько лет назад была внесена норма в уголовный кодекс, где подделка протокола общего собрания – это уголовно наказуемое деяние. Но на что я хотел бы здесь обратить внимание?

Ответить на вопрос очень просто: да, обращаться в полицию. Но на что нужно обратить внимание? Как правило – и зачастую это именно так – в протоколах общих собраний по переходу многоквартирного дома инициатором-то собрания не может быть управляющая компания, а инициатором собрания являются какие-то жители многоквартирного дома.

Поэтому предметом проверки будут не действия управляющей компании, а именно действия жителей, которые указаны в качестве инициатора собрания, секретаря. На это я бы хотел обратить внимание.

И второй момент, который очень важно учитывать: в соответствии с существующим законодательством только признанный судом недействительным протокол общего собрания не применяется, не имеет правовых последствий. Пока признания протокола недействительным судом не произошло, даже возбуждение уголовного дела по факту фальсификации, возможной фальсификации, не является основанием не принимать этот протокол общего собрания. Поэтому, параллельно с написанием заявления в полицию о фальсификации, я бы рекомендовал жителям обращаться в суд с иском о признании недействительным протокола общего собрания.

Мы с таким иском пойти не можем. Я уже сказал, что мы можем проверять протоколы общих собраний, если у нас они пришли в течение трех месяцев с одинаковой повесткой. И в суд мы сможем пойти, только если мы провели свою такую проверку по этим основаниям, выявили нарушение – и тогда мы сможем пойти в суд. Во всех остальных случаях только сами жители могут являться инициаторами подачи исков в суд о признании протокола недействительным. Поэтому, когда есть сомнения в легитимности решения общего собрания, по фальсификации: обращение в полицию и одновременно подача исков в суд, потому что законом установлен полугодичный срок на подачу заявления о признании протокола недействительным. Чтобы не получилось, что люди пропустили этот срок. Эти вещи надо делать параллельно: заявление в полицию и иск в суд о признании протокола недействительным.

— Проверяет ли жилищная инспекция протоколы общих собраний на наличие кворума? Если да, то в каких случаях? Возможно, уже звучало.

— Да, это звучало. Я уже об этом сказал. Раньше была норма в жилищном кодексе, чтобы мы проверяли любые протоколы общих собраний по заявлениям людей. Но уже много лет, как внесены изменения в жилищный кодекс, и, к сожалению, наши возможности здесь очень ограничены. Я говорю «к сожалению» ровно потому, что ведь мы вносим изменения в реестр лицензий. И основная масса протоколов общих собраний как раз-таки по переходу многоквартирного дома от одной управляющей компании к другой. И мы вынуждены зачастую принимать решения о внесении изменений в реестр лицензий, когда у нас есть сомнения в легитимности протокола общего собрания.

Мы направляем заявления сами, когда получаем от людей заявления о возможной фальсификации в полицию, но в Российской Федерации существует единая судебная практика. Орган жилищного надзора попробовал использовать факт возбуждения уголовного дела и отказать в принятии этих протоколов. Управляющая компания пошла в суд, и действия органа жилищного надзора были признаны незаконными, превышением полномочий, и соответственно суд сказал, что пока нет решения суда о признании протокола недействительным, даже возбуждение уголовного дела не является основанием не принимать такой протокол общего собрания. Другой практики у нас в России нет, и мы связаны этой практикой.

Повторюсь, мы проводим проверки протоколов общих собраний только в одном-единственном случае: когда в течение трех месяцев к нам поступает два протокола с одного адреса по идентичной повестке. Вот тогда мы проводим полную проверку, запрашиваем сведения в Росреестре. Когда мы выявляем нарушение, соответственно, мы можем не принять результаты такого голосования. И тогда мы сами идем с иском в суд о признании протокола недействительным.

Я говорил о том, что если кто не голосовал, то путь признания протокола общего собрания недействительным – это прежде всего обращение в суд с иском о признании протокола недействительным. Чем мы стараемся и пытаемся помочь нашим людям? Когда к нам обращается новая управляющая компания с заявлением о внесении изменений в связи с тем, что люди ее избрали, и если старая управляющая компания не хочет отпускать многоквартирный дом и не подает соответствующее заявление об исключении дома в связи с тем, что люди ушли в другую компанию, мы тогда вынуждены приостановить рассмотрение заявления о внесении изменений в реестр лицензий до 30 рабочих дней. И направить в адрес двух этих управляющих компаний запрос о том, чтобы они нам представили дополнительную информацию, кто же все-таки управляет многоквартирным домом.

Очень часто во время приостановления, рассмотрения заявления о внесении изменений в реестр лицензий, рождается так называемый протокол о подтверждении полномочий старой управляющей компании. До момента, когда еще не истек срок на расторжение договора управления. И достаточно часто люди пишут и обращаются с тем, что они не голосовали в таком общем собрании. Какая у нас выработалась практика взаимодействия с жителями? Мы используем заявления людей о том, что они не голосовали в общем собрании, которые к нам приходят, до момента внесения изменений в реестр лицензий. И мы их учитываем при математической проверке кворума в протоколе общего собрания.

Но нам нужно, чтобы приходило заявление, тогда мы можем идентифицировать того, кто к нам обратился. Вот для этого нужна как раз-таки новая информационная система ГИС ЖКХ. Она позволяет человеку написать обращение не только в управляющую компанию, но и к нам. Таким образом мы можем идентифицировать того, кто к нам обратился – конкретный житель конкретного дома, и тогда, понимая, что это именно он к нам обратился, мы можем использовать такое заявление.

Мы в Ростовской области с коллегами из прокуратуры наладили взаимодействие и используем при принятии решений о подтверждении протокола общего собрания, наличия кворума, протоколы допросов. Я уже сказал, что возбуждение уголовного дела по вопросу фальсификации мы не можем само по себе использовать для того, чтобы не принимать протокол. Но вот допрос жителя, который, будучи предупрежден об уголовной ответственности, заявляет, что он не голосовал на этом общем собрании, мы можем использовать. Мы такие протоколы учитываем и исключаем бюллетени из кворума.

Следующая возможность – это к нам непосредственно прийти с паспортом и копией свидетельства о праве собственности. Свидетельство не всегда можно брать, и нам достаточно паспорта, мы сами сможем идентифицировать, что этот человек собственник. Почему я говорю, что нам нужно идентифицировать обратившегося? Потому что у нас очень много есть примеров, когда фальсифицируется заявление людей о том, что они не голосовали в общем собрании. Подделываются заявления, подделываются подписи людей. Даже есть примеры, когда заказные письма с уведомлением от имени людей к нам направляются – а по законодательству о почтовой связи человек с паспортом сдает письмо заказное с уведомлением и оператор в почтовом отделении должен удостовериться, что именно этот человек ему сдал это письмо. Но, тем не менее, у нас есть примеры, когда мы получаем такие заявления письмами заказными с уведомлением, а потом получаем сообщение человека, что он не отправлял это заявление к нам.

Такие примеры есть, поэтому мы вынуждены просить людей именно таким образом к нам обращаться с заявлением о том, что они не участвовали, когда мы можем идентифицировать обратившегося к нам. Тогда мы учитываем это заявление и зачастую это влияет на принятие нами решения о внесении изменений в реестр лицензий.

Окончание следует

Беседовал Дмитрий Ремизов