Ипотека, аренда и новостройки: эксперт объяснила, как изменятся цены на жильё в Ростове

Специалист по недвижимости Анна Тягунова рассказала «Блокнот Ростов» о том, как изменится рынок жилья в 2026 году. Она объяснила, почему новостройки остаются в приоритете и как льготная ипотека влияет на спрос. Эксперт также дала прогноз роста цен на квадратный метр и объяснила, кто сегодня является основным покупателем жилья в Ростове. Анна Тягунова подробно остановилась на ситуации с вторичным жильём и арендой, отметив ключевые изменения и тенденции.

Как вы охарактеризуете рынок недвижимости в 2026 году: рост, стагнация и охлаждение?

- Рынок будет охлаждаться. Нас ждёт рост стоимости строительства из-за повышения НДС и других фискальных мер, что напрямую отразится на себестоимости проектов. Даже застройщики с уже просчитанными бизнес-планами столкнутся с ростом затрат: подрядчики поднимают цены, особенно небольшие компании, где налоговая нагрузка увеличивается сильнее.

Программа семейной ипотеки, которая сейчас остаётся главным драйвером продаж новостроек, с 1 февраля ужесточается: теперь семья сможет оформить только одну квартиру на семью, без возможности оформлять две квартиры через разделение кредитного договора. Это ограничит покупательскую способность на первичном рынке.

На вторичном рынке наблюдается оживление: ипотеку берут чаще, ставки снижаются, есть прогноз, что к концу года ставка может опуститься до 14%. В третьем–четвёртом квартале вторичный рынок будет чувствовать себя уверенно. В целом же рынок испытывает осложнение, и вторичное жильё может выйти в приоритет относительно новостроек.

А что сейчас влияет на рынок: ипотека, доходы населения? Дефицит предложений есть?

- Главный фактор - ипотека. Дефицит есть лишь в некоторых районах и сегментах. На вторичном рынке «золотые квадраты» в каждом районе - центр, Западный, Северный - действительно ощущают нехватку: домов немного, а жители долго не продают. В центре это улица Пушкинская и тихие локации с развитой инфраструктурой, на Западном и Северном - обжитые кварталы.

На рынке новостроек дефицита нет, хотя в конце года зафиксирован всплеск спроса на фоне семейной ипотеки: люди, которые долго откладывали покупку, массово оформили сделки, опасаясь изменений условий программы. Материнский капитал также стимулирует спрос: слухи о возможных ограничениях заставляют семьи быстрее вкладывать средства.

Ставка по ипотеке напрямую влияет на вторичный рынок: высокая ставка удерживает цены, а снижение оживляет спрос и постепенно поднимает стоимость квартир. Например, кредит в 3 млн рублей при обычной ставке даёт платёж около 70 тыс рублей в месяц, что не каждый может выдержать. Раньше инвестиции через аренду позволяли закрывать ипотеку за 5–7 лет, сейчас доход от сдачи покрывает лишь треть платежа, инвестиционная привлекательность снизилась.

фото: "Блокнот Ростов"

А по ценам на новостройки за последний год как изменилась ситуация по сравнению с предыдущим годом?

- Цены на новостройки постоянно растут. Сравнивая начало прошлого года и конец 2025-го, рост составил около 15%. Спрос сохраняется благодаря льготной ипотеке и предпочтению покупателей к новым домам с современными планировками. Старый фонд, например «сталинки», интересует меньше: порядка 90 % покупателей выбирают новостройки.

В центре, наверное, особенно востребовано?

- Местные жители чаще покупают жильё в своём районе, почти не переезжая в другой. Например, жители Александровки продают квартиру и покупают новую - но снова в том же районе. Чаще это расширение: продали однокомнатную - купили двухкомнатную.

Приезжие ориентируются на центр. Много покупателей из ЛНР и ДНР: им знакомы крупные комплексы вроде «Горизонт», а о улицах Пушкинская или особенностях центра знают меньше. По популярности районов отмечу Кировский, Ворошиловский, Пролетарский, затем Западный.

Вы сказали, что цены на вторичку держатся стабильно. А по годам постройки жилья это как-то влияет?

- Да, существенно. Дома до 2000 года дешевле. Массив 80-х - начала 90-х, одна ценовая категория. 90-е–2010-е дороже. Новые дома стоят ещё выше. Не менее важна и локация: панелька 1975 года в «золотом квадрате» может стоить как дом 2000-х в районе Орбитальной. По Западному ситуация аналогичная: год постройки и место влияют на цену. В центре нового жилья мало, поэтому оно ценится. Сейчас застройщики активно выходят на левобережье (Ленинский район).

По Ростовской области в целом: жильё ближе к Ростову дороже, чем, например, в 80 км от города?

- Да, чем ближе к Ростову, тем выше стоимость. Аксай раньше был дешевле, но сейчас в некоторых сегментах цены выше, чем в городе. Батайск немного дешевле, но на новостройки цены ниже за счёт перенасыщения. В отдалённых населённых пунктах цены ниже, но рост ощущается по всей области. Программа семейной ипотеки действует ограниченно: в 2026 году, например, включён Азов, где вторичку можно оформить по ставке 6%. Если программа будет активно использоваться, цены там, вероятно, вырастут.

Какие застройщики сейчас строят квартиры - эконом, бизнес, студии?

- Строится всё: эконом, комфорт и иногда бизнес-класс. Большинство проектов - комфорт-класс. Эконом - в районах с меньшим спросом, например Суворовский. Раньше там покупали квартиры с готовым ремонтом, и это привлекало семьи за двух- и трёхкомнатные квартиры. Сейчас многие застройщики продолжают сдавать квартиры с отделкой, включённой в ипотеку, что выгодно покупателям: рост стоимости стройматериалов минимизируется, а жильё «с тапочками» готово к заселению. Чистовая отделка, электрика, коммуникации – всё готово.

фото сгенерировано нейросетью GigaChat

В Ростове, если рассматривать рынок в процентном соотношении, как распределяются новостройки, элитное жильё и вторичка?

- Сейчас всё-таки лидируют новостройки, и это в первую очередь связано с льготной ипотекой. По стандартной ипотечной ставке, действующей в банках при минимальном первоначальном взносе, средняя ставка составляет около 19–20%. Это высокая ставка, поэтому многие ждут её снижения либо используют льготную программу со ставкой 6%. Такая ипотека доступна только при покупке у застройщика - от физлица нельзя. Я работаю ипотечным брокером и вижу на практике: большинство заявок касаются новостроек. Вторичное жильё почти не участвует в льготной ипотеке, поэтому его доля невелика.

По элитной недвижимости: её чаще покупают местные жители или инвесторы?

- В основном ростовчане. Инвесторы практически не заходят. Иногда возвращаются люди из Краснодара, но они покупают как жители города, а не инвесторы. Даже дорогие квартиры в центре приобретают местные.

Вы сказали, что покупают местные жители. Они покупают жильё именно для себя или как инвестицию?

- Инвестиций сейчас почти нет. Новостройку на котловане выгоднее купить готовую, чтобы сохранить деньги или жить самому. Вклады в банках не дают дохода. Недвижимость сохраняет ценность, и в Ростове цены практически не падают - могут только стоять на месте.

Кто основные покупатели недвижимости в Ростове: семьи, молодые люди, пенсионеры?

- В основном покупают семьи, особенно молодые семьи, у которых уже есть хотя бы один ребёнок. Чаще всего они либо расширяются, либо приобретают жильё на будущее для ребёнка - чтобы у него уже была своя квартира, и проблем не возникало. Молодые люди до 25 лет покупают крайне редко, если только одинокие и с высокой платежеспособностью. Основной портрет покупателя - семьи в возрасте примерно от 30 до 40 лет. Пенсионеры на рынке вторичного или новостроек встречаются редко.

Как сейчас обстоит ситуация с арендой жилья?

- Сейчас аренда в Ростове просела очень сильно. Я бы даже не стала называть точные цифры, потому что с начала года ко мне обратились человек шесть с просьбой помочь сдать квартиры. Я им сказала: «Честно, я этим не занимаюсь, сдавайте сами». Раньше я сдавала квартиры, когда покупатель уезжал из города, например в Краснодар, и оставлял ключи - тогда это было проще. Сейчас ситуация другая. Особенно это заметно в районах, где строится много нового жилья, например, в районе Старого аэропорта - там застройщик построил много квартир, и рынок перенасыщен. Предложение превысило спрос, поэтому квартиры «висят», стоят долго и сдаются либо очень медленно, либо по низкой цене.

Есть сезонные колебания. Например, к сентябрю, когда приезжают студенты, квартиры вблизи центра быстро разбирают. Затем снова наступает затишье. Раньше такого резкого спада не наблюдалось, он появился примерно два года назад. Примерно можно оценить, что стоимость аренды упала заметно. Если год назад однокомнатную квартиру 35 метров в новостройке с мебелью и техникой можно было сдать за 40 тысяч рублей в месяц, то сейчас аналогичное жильё сдаётся примерно за 30 тысяч. Причины такого снижения точно определить сложно, но факт остаётся: рынок аренды сейчас крайне слабый.

фото сгенерировано нейросетью GigaChat

Что сейчас выгоднее: ипотека или аренда?

- Выгоднее аренда. Всё зависит от условий ипотеки. Если вы подходите под государственную программу с льготной ставкой 6%, тогда, безусловно, выгоднее брать ипотеку и покупать жильё. Если же речь о стандартной ипотеке на вторичное жильё со ставкой около 20%, это невыгодно. В таком случае ежемесячный платёж будет в два-три раза выше, чем при аренде, и лучше просто снять квартиру. Для льготной программы максимальный платёж составляет около 6 миллионов 35 тысяч рублей, и в этом случае ипотека становится более привлекательной.

Каков ваш прогноз по росту цен на квадратный метр к концу 2026 года?

- Точно сказать сейчас сложно, но однозначно квадратный метр будет дорожать. В прошлом году рост составил примерно 15–20%, во многом благодаря расширенной льготной программе. Цены, без сомнения, поднимутся, но, скорее всего, не слишком резко, учитывая перенасыщение рынка новостроек в Ростове. Прогнозов конкретных пока нет - будем наблюдать, как рынок себя поведёт.

«Блокнот Ростов» ранее писал о том, что в Ростове зафиксирован самый низкий рост цен на вторичное жилье в 2025 году среди российских городов.

Денис Забнин

Наш сайт в соцсетях: Telegram, Дзен, MAX.