Трещины, долги и суды: как понять до покупки квартиры, что дом будет проблемным

Покупатели квартир часто оценивают планировку, ремонт, вид из окна и состояние подъезда. Однако основные риски могут быть связаны не с самой квартирой, а со всем домом: его аварийностью, долгами, судебными спорами, состоянием коммуникаций или ограничениями для исторических зданий.

Особенно актуальна такая проверка для Ростова, где рядом с новостройками продаются квартиры в дореволюционных домах, советских многоэтажках и зданиях с высоким процентом износа. Внешне аккуратный дом может годами ждать ремонта, находиться в судебном споре или иметь проблемы с землей.

«Блокнот Ростов» подготовил материал с экспертами, потому что сейчас средняя цена за квадратный метр квартиры в новостройке свыше 175 тысяч рублей, и почти 145 тысяч рублей на вторичном рынке. И даже на старый фонд ростовчанам нужно копить более шести лет. Поэтому эта информация поможет сохранить вам деньги, нервы и душевное благополучие. 

Основатель сервиса AI-проверки квартир перед покупкой aichek Александр Фионов считает, что большинство таких рисков можно обнаружить еще до внесения аванса.

– Проблемный дом почти всегда виден заранее – не по потрепанному подъезду и не по «нехорошим соседям», а по открытым государственным реестрам и другим источникам. Люди, которые потом годами судятся из-за расселения, аварийности или обременений, чаще всего просто не заглянули туда, где все было написано, – пояснил эксперт.

Самый опасный вариант – покупка квартиры в доме, уже признанном аварийным или включенном в программу расселения.

Продать такую недвижимость можно, однако новый собственник фактически приобретает не только квартиру, но и все связанные с ней ограничения. При расселении размер будущей компенсации или предоставляемого жилья может не соответствовать рыночной стоимости купленной квартиры.

Статус дома можно проверить в ГИС ЖКХ и реестрах Фонда развития территорий. Насторожить также должны высокий процент физического износа и отсутствие капитального ремонта в старом здании.

Особенно внимательно этот пункт стоит изучать покупателям квартир в историческом центре Ростова, старом фонде Нахичевани и других районах с домами, построенными в первой половине XX века.

– Начинать проверку нужно именно с аварийности и планов по расселению. Это наиболее тяжелый сценарий, потому что после сделки покупатель уже не сможет сказать, что не знал о статусе дома, если сведения были опубликованы в открытом доступе, – отметил Александр Фионов.

При этом большой возраст здания сам по себе не означает, что оно аварийное. Важны его фактическое состояние, результаты обследований и официальные решения межведомственной комиссии.

Следующий этап – проверка региональной программы капитального ремонта. Покупателю нужно выяснить, какие работы уже проводились, что запланировано и через сколько лет дом дождется ремонта крыши, фасада, фундамента, лифтов или инженерных сетей.

В Ростовской области эта информация размещается в ГИС ЖКХ и у регионального Фонда капитального ремонта.

Если крыша протекает, трубы находятся в плохом состоянии, а работы запланированы только через 10-15 лет, расходы и неудобства фактически лягут на новых собственников.

При этом значение имеет не только дата ремонта, но и перечень работ. Обновленный фасад не говорит о том, что в доме заменили электропроводку, канализацию или систему водоснабжения.

Эксперт в сфере капитального ремонта Артур Андреев советует изучить историю работ по каждому элементу здания.

– Вам необходимо понять историю капитального ремонта объекта. Причем полагаться только на свои глаза не стоит. Многие работы по капитальному ремонту жилых домов не видны со стороны. Работы по замене внутренних коммуникаций, кровли, электрики и прочим «скрытым системам» скрыты от обывателя. Перед покупкой квартиры узнайте точную информацию,проходил ли капитальный ремонт в доме,а если проходил,то какие системы затронул. Часто бывает так, что часть систем капитально отремонтированы уже, а часть будет приводиться в порядок позже, – пояснил он.

Такая информация поможет избежать ситуации, когда новый собственник завершает ремонт в квартире, а через несколько месяцев рабочим требуется вскрыть стены или снять плитку для замены общедомовых труб.

В то же время предстоящий капитальный ремонт не всегда является минусом.

– Более того, если капитальный ремонт на объекте не проводился, однако, запланирован на самое ближайшее время, то перед вами, скорее всего, сделка мечты. Стоимость квадратного метра значительно растет после того, как завершается капитальный ремонт, ведь «уставший» объект становится надежным и крепким, сроки службы его элементов продлеваются на десятки лет. Так наш опыт работы по программе капитального ремонта жилого фонда в Москве показал, что стоимость жилья после проведения работ вырастает на 15, а то и 30 процентов. Купив квартиру до того, как стартуют работы, вы приобретаете «по дешевке» тот товар, который скоро вырастет в цене, – рассказал Артур Андреев.

Однако автоматически переносить такую доходность на Ростов нельзя. Изменение цены зависит от района, состояния дома, качества работ и ситуации на местном рынке недвижимости.

Также стоит выяснить, где дом накапливает деньги: на специальном счете или в фонде регионального оператора.

Если используется спецсчет, покупателю следует уточнить его баланс и уровень собираемости взносов. Большие долги жильцов могут привести к нехватке средств и переносу ремонта.

В ГИС ЖКХ можно узнать, какая компания управляет домом, действует ли ее лицензия и насколько часто жильцы меняли УК.

Если за несколько лет дом переходил от одной управляющей организации к другой, это может указывать на конфликты собственников, плохое обслуживание или накопленные долги.

Полезно также проверить протоколы общих собраний жильцов, решения о тарифах и задолженность перед поставщиками воды, тепла и электричества.

– Постоянные долги дома перед ресурсоснабжающими организациями означают риск судебных разбирательств и перебоев. Формально квартира может быть без долгов, но проблемы всего дома все равно будут влиять на нового собственника, – подчеркнул Александр Фионов.

В таком доме собственники могут столкнуться с ограничениями при замене окон, ремонте фасада, установке кондиционера или перепланировке. Некоторые работы требуют согласования с органом охраны памятников.

Самовольные изменения могут закончиться предписанием вернуть зданию первоначальный вид и административным штрафом. При этом реставрационные работы обычно обходятся дороже стандартного ремонта.

Проверить статус здания можно в федеральном реестре объектов культурного наследия и региональных перечнях комитета по охране ОКН Ростовской области.

Проверять следует не только квартиру, но также здание и участок под ним. Для этого понадобятся отдельные выписки из ЕГРН.

В документах могут быть указаны аресты, залоги, запреты, сервитуты и другие ограничения. Важно убедиться, что участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Спорная или неоформленная земля может привести к конфликтам из-за парковки, проезда, строительства рядом с домом или использования дворовой территории.

По адресу здания стоит поискать информацию в картотеке судов общей юрисдикции и арбитражных делах.

Среди материалов могут обнаружиться споры о признании дома аварийным, иски к управляющей компании, жалобы на трещины и затопления, конфликты с застройщиком или требования провести ремонт.

Один судебный спор еще не говорит о системной проблеме. Однако десятки однотипных дел, коллективные иски или длительные разбирательства должны насторожить покупателя.

– Связка из трех проверок – аварийность, капитальный ремонт и судебная история – чаще всего показывает проблемы, о которых продавец предпочитает не рассказывать, – отметил Александр Фионов.

При покупке квартиры в строящемся или недавно сданном доме основные риски связаны с компанией-застройщиком.

Информацию о проекте можно найти в единой системе жилищного строительства. Покупателю нужно проверить разрешение на строительство, проектную декларацию, сроки ввода и историю их переносов.

Дополнительно следует изучить сведения о компании в ЕГРЮЛ и картотеке арбитражных дел. Большое количество исков, долги и признаки банкротства – повод отложить сделку.

Реестры не заменяют осмотр дома. Эксперты советуют обратить внимание на свежие трещины на фасаде и в подъезде, следы подтеков, запах сырости, грибок, состояние подвала, кровли, лифтов и открытых инженерных коммуникаций.

Поговорить лучше с несколькими жильцами, причем спрашивать стоит не о соседях, а о состоянии здания: часто ли отключают воду, тепло ли зимой, затапливает ли подвал, течет ли крыша и как работает управляющая компания.

Новый ремонт в подъезде не должен вводить в заблуждение. Покрашенные стены и пластиковые окна могут скрывать старые трубы, изношенную проводку и проблемы с фундаментом.

На полную проверку дома может уйти несколько часов. Но это значительно меньше времени, чем последующие споры с управляющей компанией, расходы на ремонт и попытки продать проблемную квартиру.

Елизавета Буленкова

Наш сайт в соцсетях: Telegram, Дзен, MAX.