От них не избавиться? Почему смена УК в Ростове превращается в войну

Жалобы на управляющие компании в Ростове звучат все чаще. Жители заявляют о бездействии коммунальщиков, поддельных подписях в протоколах собраний и многолетней борьбе за право выбрать другую УК. Проблема уже дошла до правительства Ростовской области, однако эксперты предупреждают: даже при поддержке властей сменить управляющую компанию остается одной из самых сложных процедур в сфере ЖКХ.

Вечная борьба с УК

Губернатор Ростовской области Юрий Слюсарь ранее заявлял, что Госжилинспекция должна жестче контролировать работу управляющих организаций и оперативно реагировать на обращения жителей. Руководителем ведомства стала Юлия Брюховецкая. Одной из ключевых задач объявлено усиление контроля за коммунальными организациями.

Но может ли собственник действительно отказаться от неугодной управляющей компании? И почему идея «давайте просто выберем другую УК» на практике часто заканчивается судами?

Почему нельзя просто собрать подписи

Как объясняет кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева, собственники вправе сменить управляющую организацию, однако сделать это можно только через общее собрание с соблюдением всех требований закона.

Главная особенность — голоса считают не по количеству жителей, а по площади принадлежащих им помещений. Владельцы коммерческих помещений также участвуют в голосовании, хотя зачастую вообще не вовлечены в жизнь дома.

— Для реализации необходимо собрать более пятидесяти процентов голосов по площади, а не по числу людей, — отмечает Васильева.

Юрист и председатель ТОС Светлана Биноревич, которая помогла сменить УК более чем в десяти домах, говорит, что причиной отмены решений часто становятся процедурные ошибки: неправильное оформление бюллетеней, неточные сведения о собственниках или нарушения порядка уведомления жильцов.

По ее словам, управляющие компании нередко используют подобные недочеты для оспаривания итогов собрания. В итоге жители могут проиграть спор даже при поддержке большинства собственников.

Однако эксперт в сфере технической экспертизы и оценки ущерба Андрей Беляев считает, что главная проблема заключается вовсе не в мифическом «административном ресурсе» управляющих компаний.

По его словам, судебная практика по подобным спорам давно сложилась: если протокол общего собрания оформлен с нарушениями — даже незначительными, — суд признает его недействительным. Особенно критичны случаи, когда в документах появляются подписи людей, которые фактически не голосовали.

Но еще чаще препятствием становится низкая активность самих собственников.

— Основная проблема при смене управляющей компании — разобщенность жильцов. Гораздо сложнее собрать необходимое количество голосов, чем выиграть суд. Там, где собственники действительно вовлечены в управление домом, например в домах с ТСЖ, смена управляющей компании становится скорее техническим вопросом, — отмечает Беляев.

При этом он предупреждает, что менять УК стоит только после тщательного анализа. Новая организация не всегда оказывается эффективнее прежней: ей может не хватить специалистов, техники или ресурсов. Аналогичные риски существуют и при создании ТСЖ — без грамотного управления товарищество само может стать источником новых проблем.

Самая болезненная часть — передача дома

Даже после успешного голосования конфликт часто не заканчивается. Старая УК должна передать новой техническую документацию, оборудование, ключи и коды доступа.

По словам Светланы Биноревич, именно на этом этапе нередко возникают новые споры: документы оказываются неполными, а их передача затягивается.

Кандидат юридических наук Екатерина Алексеевская также считает процедуру смены УК крайне трудоемкой. Необходимо определить всех собственников, уведомить их о собрании, подготовить бюллетени, собрать голоса и без ошибок оформить итоговый протокол. Любое нарушение может стать поводом для нового судебного разбирательства.

Может ли помочь цифровизация

Генеральный директор управляющей компании «Терра» Юлия Федорова считает, что проблему частично решает проведение общих собраний через ГИС ЖКХ.

Электронное голосование позволяет собственникам видеть повестку, голосовать через личный кабинет и исключает появление конкурирующих бумажных протоколов. Однако цифровизация не устраняет главную проблему — низкую активность жителей.

По мнению Федоровой, новая управляющая компания должна приходить к собственникам не только с обещаниями, но и с понятным планом работы: перечнем услуг, стоимостью обслуживания, порядком приема заявок и системой отчетности.

Что делать тем, кто решил сменить УК

Эксперты советуют сначала собрать доказательства нарушений действующей компании, затем подобрать новую УК с лицензией, грамотно провести общее собрание, оформить документы и направить их в орган жилищного надзора. После этого необходимо добиться передачи всей технической документации от прежней организации.

В итоге сменить управляющую компанию действительно возможно, однако эта процедура требует активной инициативной группы, строгого соблюдения закона и готовности защищать результаты собрания в суде.

На фоне многочисленных жалоб жителей вопрос эффективности управляющих компаний в Ростовской области уже вышел на уровень региональных властей. Но, как отмечают эксперты, реальные изменения зависят не только от контроля государства, но и от активности самих собственников.

Мариам Папахчян 

Наш сайт в соцсетях: Telegram, Дзен, MAX.