Начальник Госжилинспекции Павел Асташев ответил на вопросы ростовчан

В гостях у «Блокнот Ростов» Павел Владимирович Асташев — начальник Государственной жилищной инспекции Ростовской области. Вопросы подготовлены по обращениям наших читателей – о том, что их волнует.

Первый читатель написал: у нас управляющая компания два или три раза за год подняла тарифы. Имела ли она такое право делать – несколько раз в год поднять тарифы? Может ли Государственная жилищная инспекция проверить работу УК «Коммунальщик Дона»?

— Ну, во-первых, может ли проверить работу УК «Коммунальщик Дона»?.. Конечно, может, и мы это регулярно делаем, потому что у этой управляющей компании достаточно большой объем жилищного фонда в городе Ростове-на-Дону и достаточно много обращений граждан приходит относительно работы этой управляющей компании.

Что же касается увеличения размера платы за содержание ремонта общего имущества, то жилищном кодексе есть норма о том, что плата за содержание и управление многоквартирным домом устанавливается по решению общего собрания на основании предложений управляющей компании, и такая плата устанавливается на срок не менее одного года. Поэтому исходя из общей нормы, размер платы может меняться раз в год.

Что сделала эта управляющая компания и многие другие управляющие компании в городе Ростове-на-Дону и в некоторых муниципалитетах области? В связи с изменением законодательства, связанного с техническим обслуживанием внутридомового газового оборудования, были перезаключены договоры с «Газпром газораспределение Ростов-на-Дону». Теперь только эта организация на территории Ростовской области может осуществлять техническое обслуживание ВДГО. И как это часто бывает, изменение договорных отношений привело к увеличению стоимости этого договора. Управляющая компания не нашла ничего лучшего, как посчитать, насколько же увеличилась стоимость договора по обслуживанию ВДГО, и произвела корректировку размера платы, увеличив произвольно размер платы за содержание общего имущества и выставив эту плату людям.

Мы на основании обращений граждан провели проверку по этому вопросу и признали действия управляющих компаний незаконными. Мы выдали им предписание, которое в настоящий момент управляющая компания оспаривает, и мы находимся в суде.

И вообще, чтобы люди наши понимали, я еще хочу обратить внимание: у нас существует два способа увеличения платы за содержание и управление многоквартирным домом.

Первое – это по решению общего собрания, как я уже сказал, на основании предложений управляющих компаний. Второй способ – это индексация размера платы. Как правило, эта индексация связана с ростом уровня инфляции.

Так вот, чтобы проиндексировать рост платы без общего собрания, это условие необходимо включить в договор управления. И возможность индексации тоже провести через общее собрание и включить это положение в договор управления. Вот два пути, по которым можно идти, увеличивая размер платы без проведения дополнительного общего собрания.

Что сейчас еще произошло – и мы тоже ушли в проверку и в отношении этой управляющей компании и ряда других. Изменилось налоговое законодательство, налоговая ставка НДС с 18 до 20 процентов. Это затронуло в том числе деятельность наших управляющих компаний.

И они тоже – ряд этих компаний, – в том числе «Коммунальщик Дона», изменили произвольно размер платы, увеличили его на сумму этого роста НДС. Они посчитали, переложили это на стоимость с квадратного метра и выставили в квитанции жителям домов, которыми они управляют. У нас есть обращение по этому вопросу, мы проводим сейчас проверку.

— Было бы легче и понятнее, если бы за каждую строчку в квитанциях все рассказывали, а то кажется, что появляются новые колонки. Вот такой вопрос.

— Структура платы за содержание и управление достаточно простая. В обычной квитанции мы с вами видим размер платы за содержание общего имущества, размер платы за управление общим имуществом, размер платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества – так называемые СОИДы по тем видам коммунальных услуг, которые предоставляются в доме. Но, что делают некоторые управляющие компании – и это на самом деле не является нарушением требований законодательства. Они детализируют в квитанции статьи, связанные с содержанием общего имущества. Отдельно выставляют, чтобы люди видели: сколько уходит на содержание лифта, сколько уходит на обслуживание внутридомового газового оборудования, паркинги и так далее. Вот такие детальные описания в квитанциях можно увидеть. В этом нет нарушения закона. Здесь, мне кажется, людям надо ориентироваться: первое – на договор управления. Когда утверждается размер платы, то в договоре управления должна быть норма, и приложением договора управления является перечень общего имущества в многоквартирном доме, под что, собственно, и устанавливается тариф: какие инженерные сети, коммунальные услуги, все это там должно быть видно. Конструктивные элементы, есть мусоропровод или нет, обслуживается он или нет… У нас же до сих пор есть мусоропроводы, которые обслуживают управляющие компании. И, соответственно, плату за их обслуживание тоже выставляют в плате за содержание и управление.

То есть ориентироваться можно на перечень общего имущества. И второе – ориентир очень хороший – это ежегодный отчет управляющей компании, в котором построчно указываются все перечни услуг, которые оказала управляющая компания. По каждой из этих услуг указывается, сколько денег собрали, сколько потратили. Вот два ориентира, на которые я бы рекомендовал людям нашим обращать внимание.

— В доме есть счетчик тепловой энергии, но нет проекта, акта ввода. Отопление начисляют по нормативу. Кто должен оплачивать проект узла учета тепловой энергии? Собственники или управляющая компания?

— Тут все зависит от того, был ли раньше этот проект. У нас по законодательству управляющая компания, которая получила техническую документацию – ту или иную – и которая ее утратила в момент управления многоквартирным домом, за свой счет обязана восстановить эту документацию.

Соответственно нужно отталкиваться: если эта компания с самого начала была в этом доме, это одна история. Если был переход дома из одной компании в другую, то надо смотреть на акт приема передачи – какая техническая документация была передана. Если в составе переданной документации этот проект был и он утрачен, тогда его должна восстановить управляющая компания за счет своих средств.

Если же его не было или он не передавался, то, соответственно, любые услуги, которые оказывает управляющая компания в доме, оплачиваем мы, жители этих домов. Соответственно, требования управляющей компании для того, чтобы оплатить разработку этого проекта, изготовление этого проекта – чтобы люди это оплатили – это справедливо. Тогда этот вопрос должен выноситься на общее собрание, указываться там стоимость этих работ. И люди должны сами решать, нужно им это или нет. Или они по-прежнему будут – здесь у вас сказано, что в доме нет этого узла учета – оплачивать отопление по нормативу.

То есть все зависит от того, какое будет желание у людей. Хотят они оснастить дом узлом учета – они голосуют, изготавливают и устанавливают. Нет – все остается как есть.

— Несколько вопросов есть о том, что управляющие компании «не платят» ресурсоснабжающим организациям за свет и тепло. Например, называют УК ООО «Элитный объект». Как быть в таких ситуациях, кроме как обращаться в суд?

— По законодательству грубым нарушением лицензионных требований для управляющих компаний является наличие подтвержденной судом или актом, совместным между управляющей компанией и ресурсником, задолженности по оплате за коммунальные услуги либо коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества в течение двух периодов. Два расчетных периода – это за два месяца.

И вот наличие такой задолженности – это грубое нарушение лицензионных требований. У нас достаточно хорошая была практика, когда мы проводили соответствующие проверки и привлекали управляющие компании к административной ответственности. Но я буду не раз сегодня говорить, что у нас произошла реформа законодательства, регламентирующего контрольно-надзорную деятельность. И одним из результатов этой реформы стали изменения: принятие вначале, а потом внесение изменения в так называемый 248-й федеральный закон, который регламентирует государственный контроль и муниципальный контроль в отношении, в том числе, управляющих организаций.

Так вот теперь у нас основанием для проведения проверок в отношении управляющих компаний является только обращение жителей. К сожалению, обращение ресурсоснабжающих организаций – а это главное заинтересованное лицо в том, чтобы истребовать задолженность и понудить управляющую компанию погасить эту задолженность, – обращение таких ресурсоснабжающих организаций мы теперь не можем рассматривать.

Поэтому, если жители знают о том, что их управляющая компания имеет задолженность перед ресурсоснабжающими организациями, они могут к нам с этим вопросом обратиться, мы безусловно тогда сможем провести проверку и принять меры в отношении управляющей компании. Сейчас очень хорошо работает в этом вопросе прокуратура. Она не связана никакими ограничениями, в отличие от нас, может провести проверку в отношении любой структуры, в том числе управляющих компаний, в том числе по этим вопросам. Так вот, у нас сейчас хорошая практика, когда прокуратура проводит свою проверку, выносит постановление о привлечении к административной ответственности управляющих компаний, а мы уже рассматриваем – орган жилищного надзора наделен полномочиями рассматривать такие дела об административных правонарушениях – и мы уже привлекаем управляющие компании к ответственности. Вот, кстати, в отношении этой управляющей компании у нас нет обращений, мы не инициировали проверку. Если у жителей есть такая информация, такие данные, что есть задолженность у этой компании перед ресурсниками, мы просто просим к нам обратиться, и мы тогда сможем провести проверку.

— Снегопад поломал деревья. Звонили в 112, приехали рабочие без вышки, распилили то, что лежало на земле. Дерево осталось опасным, провода близко. Распиленные ветки не вывезли, кинули под забор соседей. Кто несет за это ответственность? Улица Каракумская, 72/21 и 74.

— Судя по адресу, который вы назвали, это частные дома. И в данном случае ответственность за вывоз деревьев с этой территории несет муниципалитет.

У нас по законодательству поделено: управляющая компания должна убирать и принимать другие меры, в том числе и вывозить сломанные деревья, с земельного участка, который отнесен к общему имуществу собственников в многоквартирном доме. Вот если в результате проведения кадастровых работ был сформирован земельный участок для многоквартирного дома, и на этом земельном участке растут деревья, которые были повалены в результате неблагоприятных погодных явлений, то обязанность вывезти эти поломанные деревья лежит на управляющей компании.

Во всех остальных случаях это муниципальная земля и обязанность здесь лежит на муниципалитете. За этим смотрит административная инспекция Ростовской области. Она осуществляет проверки, связанные с выполнением работ по наведению чистоты или других мероприятий по благоустройству.

— Что делать, если дворника не бывает неделями? На придомовой территории гололед, а на детской площадке поломаны деревья.

— Работа дворника – уборка и придомовой территории, и мест общего пользования в многоквартирных домах – это один из видов работ, который входит в минимальный перечень услуг по управлению содержанием общего имущества. У нас есть такое общее постановление, 290-е правительства Российской Федерации, в котором установлен минимальный перечень услуг по управлению и содержанию общего имущества. Уборка является тем видом работ, которые должна выполнять управляющая компания.

Но законодатель сформулировал перечень обязательных работ в законодательстве, а периодичность оказания работы устанавливается решением собственников. И вот с учетом этой периодичности и определяется, в том числе, одна из статей оплаты за содержание и управление общего имущества. То есть уборка «сидит» в статье о содержании общего имущества.

Так вот, периодичность, повторюсь, определяется жителями и должна быть отражена в договоре управления. Но здесь сказано, что неделями этого не происходит – такого, конечно, быть не может. Поэтому здесь можно, в том числе, обращаться к нам.

Прежде всего, конечно, всегда нужно обращаться в управляющую компанию, потому что мы проверяем выполнение обязанностей управляющей компанией, в том числе, как они реагируют на обращение людей. Поэтому, прежде всего, я бы рекомендовал обратиться в управляющую компанию, запросив у нее информацию о периодичности оказания услуг и почему эти услуги не выполняются. Второе: поскольку вы здесь говорите про детскую площадку и двор, понять, относится ли эта детская площадка и двор к зоне ответственности управляющей компании, должна ли управляющая компания осуществлять уборку. И если выяснится, что это зона ответственности управляющей компании, мы здесь можем провести свою проверку и, соответственно, проверить, насколько выполняются условия договора управления со стороны управляющей компании.

— В двухэтажном доме на 26-й линии, 11 диагональная трещина с чердака до подвала шириной до 5 сантиметров. В октябре 2024 года управляющая компания поставила маячки. Они отвалились. Стена может рухнуть. К кому обращаться? 

— Вопрос признания дома аварийным – это вопрос исключительной компетенции муниципалитета. В каждом муниципалитете есть соответствующая комиссия, которая рассматривает вопросы, связанные с аварийностью многоквартирных домов. Мы, исходя из вопроса, видим, что управляющая компания меры по наблюдению за маячками принимала, но, видимо, идет прогрессирование этой трещины. У меня просьба, если у вас есть контакт этих жителей, дать его нам, если нет, людям тогда, услышав наш эфир, рекомендовать обратиться к нам. У Государственной жилищной инспекции, как органа жилищного надзора, есть полномочия провести визуальное обследование многоквартирного дома. Мы составляем акт по определенной форме и направляем его в муниципалитет для рассмотрения на комиссии вопроса об аварийности многоквартирного дома. С этим надо не затягивать и по возможности к нам обратиться.

— Просьба государственной жилищной инспекции предоставить сметы с тарифами за содержание и ремонт жилья с лифтами и без, с мусоропроводом и без для помощи в работе с управляющей компанией. Вот такой вопрос-обращение.

— У нас по законодательству все протоколы общих собраний, в том числе те, которыми устанавливается размер платы за содержание ремонта, направляются к нам на хранение, в жилищную инспекцию.

В соответствии с требованием законодательства, каждый муниципалитет, в том числе и Ростов-на-Дону, устанавливает размер платы за содержание управления многоквартирными домами для тех домов, где собственниками самими не принято решение о размере платы за содержание управления.

И один из ориентиров, который использует муниципалитет, – это решение общих собраний, которым установлен размер платы в аналогичных домах. Скажем, девятиэтажка с лифтом или пятиэтажка с такой или иной кровлей.

Вот эта вся информация – о наличии у нас этих протоколов и указанных там размерах платы – используется муниципалитетом. Мы давали эту информацию всем муниципалитетам Ростовской области, в том числе в городе Ростове-на-Дону. Но эти размеры платы достаточно часто у нас меняются. И нельзя сказать, что в двух даже одинаковых домах обязательно должен быть одинаковый размер платы. Почему?

Потому что может быть дома-то и одинаковые, типовой проект, но состояние дома и «болячки» дома разные. Ведь размер платы почему устанавливается по предложению управляющих компаний? Потому что управляющая компания обязана проводить периодические осмотры общего имущества. Как минимум это весенний осмотр, летний и перед отопительным сезоном.

В результате этих осмотров должны выявляться проблемные зоны: что необходимо сделать в доме – поменять окна, заменить какие-то участки коммуникаций общего пользования, подлатать где-то кровлю и так далее. Собственно, от этого должен и зависеть размер платы за содержание и жилье.

Не произвольная какая-то цифра, а в том числе цифра, которая учитывает состояние многоквартирного дома. Поэтому невозможно абстрактно установить плату за содержание управления многоквартирным домом.

Здесь бы все-таки отталкиваться от состояния дома, а ведь в этих осмотрах должен участвовать совет многоквартирного дома. И люди должны не просто получать предложение от управляющих компаний, как им вздумается – вот такой давайте размер платы установим, – а он должен быть обоснован.

Но, тем не менее, такие ориентиры есть, прежде всего – я уже об этом сказал – советую людям обратиться к муниципальным тарифам, которые установлены для так называемых домов-«молчунов», где общим собранием решение не принято.

Разброс разный. В Ростове, из последних данных, минимальный размер платы для тех домов, где нет ни лифтов, ни мусоропроводов, около 10 рублей 70 копеек с квадратного метра; там, где лифт есть и мусоропровод, это более 22 рублей с квадратного метра. Но повторюсь: это все равно только ориентир, а конкретный размер платы нужно устанавливать в конкретном доме с учетом состояния его конструктивных элементов, инженерных систем. Что нужно делать, то надо и обсчитывать.

— В подъезде стоит старая мебель, цветы в пластиковых горшках. Допустимо ли размещать такое в общих пространствах и куда обращаться, чтобы убрали?

— Если стоит и никому не мешает – это одно. У нас есть примеры, когда люди благоустраивают свои подъезды, и на окнах, на подоконниках стоят цветы, живые где-то, может быть пластиковые.

Недопустимо захламлять места общего пользования. Вот это делать нельзя. То есть, если в общих коридорах стоят какие-то предметы, которые мешают пользованию общим имуществом, вот такое захламление допускать невозможно.

А обустройство каких-то горшков как элемент благоустройства общего пространства – если жители с этим согласны и никому не мешает, такое допустимо. Но вот если это является захламлением, за то, чтобы этого не было в местах общего пользования, отвечает управляющая компания. Нужно обратиться туда, и, если она меры не приняла, соответственно можно обращаться к нам.

Продолжение следует

Беседовал Дмитрий Ремизов