Эксперт рассказал, как управляющие компании могут помочь избежать признания домов аварийными

В Ростове-на-Дону 251 многоквартирный дом был признан аварийным, из них 224 подлежат сносу. А после обрушения целого подъезда на Нариманова, 72/3 в январе этого года, когда жильцы четыре года ждали расселения заволновались и другие горожане, проживающие в подобных домах. Эксперт Дмитрий Одинцов рассказал, как можно продлить срок службы любимого дома, и как важен диалог между управляющей компанией и жителями. 

Так, управляющая компания «Спецстрой» следит за каждым домом и старается предлагать самый оптимальный вариант для жильцов. 

— Как управляющая компания не допускает аварийности домов. И правда ли, что состояние дома зависит от управляющей компании лишь отчасти?

— Начнем с того, что управляющая компания должна выполнять все соответствующие законом пункты в части обслуживания домов. Так, можно предотвратить аварийность дома. Управляющая компания отчасти может предотвратить возникновение в доме аварийных ситуаций. Речь идет о тех домах, где есть обрушения, где дом был признан аварийным. Есть дома, которые изначально в плохом техническом состоянии. В таком случае будет проведена экспертиза в результате которой его могут признать аварийным. Однако качественное обслуживание может продлить срок службы: может на год, может на два, но это тоже большой срок. Если управляющая компания будет качественно работать, то тогда дом может еще какое-то время простоять, — уточнил Дмитрий Одинцов. 

Дмитрий Одинцов про аварийные дома. Видео: «Блокнот Ростов» 

Но есть факторы, которые напрямую влияют на общее состояние многоквартирного дома, и про них тоже нельзя забывать. 

— Не для кого не секрет, что постоянные залития подвала ухудшают ситуацию. Да никто не говорит, что если исключить залитие подвала, то значит, что дом будет стоять и с ним будет все хорошо. Если у дома были изначально технические проблемы, и они накопились, то ничего уже не сделать. Например, если степень износа несущих конструкций уже критическая. Такой дом должен быть демонтирован. Но все зависит от конкретной ситуации, конкретного дома и конкретных проблем. В каких-то случаях случаях, я уверен,  возможно продление сроков службы дома, — пояснил Дмитрий Одинцов. 

По мнению эксперта, ответственность за свое жилье также лежит и на собственниках. 

— Собственники должны заботиться о своем имуществе и в части выбора управляющей компании — никто на дом УК не навязывает. Ее выбирают собственники. Если они недовольны, их не удовлетворяет качество работы, то они имеют возможность ее сменить. Если говорить юридическим языком, то расторгнуть договор управления и выбрать другую управляющую компанию. 

Жильцы в доме очень хорошо защищены жилищным законодательством и могут расторгать договоры чуть ли не каждые полгода, — добавил Дмитрий Одинцов.

Дмитрий Одинцов считает, чтобы избежать аварийности дома и коммунальных аварий жильцам и представителям управляющих компаний стоит встречаться чаще на собраниях.

— Должно быть взаимодействие с управляющей организацией. 

Жильцы дома должны обязательно выбрать совет дома и его председателя. Допустим, мы возьмем классическую хрущевку. Собрать 50-60 человек, а иногда и даже 20 — тяжело. Не будет же каждый человек ходить и требовать что-то свое — будет как в басне про лебедя, рака и щуку. Для этого нужен совет дома, уполномоченное лицо, но собираться люди все равно должны. Управляющая компания тоже может быть инициатором проведения собрания. Я считаю, что они должны это делать, провести собрание и предложить собственникам определенные мероприятия для исключения той или иной критической ситуации. 

Как минимум УК может на собрании уведомить собственников о тех проблемах, которые в доме существуют. Для этого собственники наняли профессионалов. А если бы жители это все могли делать сами, тогда зачем управляющая компания? 

Если мало пришло жильцов, то управляющая компания должна разработать уведомления, разложить их по почтовым ящикам,, — поделился Дмитрий Одинцов. 

За годы работы в ЖКХ у Дмитрия Одинцова был интересный случай, когда УК и жители смогли найти общий язык. 

— Был у нас такой адрес. Все время мы получали огромные претензии со стороны собственников. У них была трещина в доме — она ремонтировалась, а потом снова появлялась. Совместными усилиями этот дом был включен в программу капитального ремонта. Было проведено работ пять видов работ: ремонт кровли, ремонт фасада, ремонт подвала и ремонт коммуникаций. Получается, в панельном доме мы сразу получили заделанные швы, сухой подвал, избавление от коррозии, — уточнил Дмитрий Одинцов. 

По мнению Дмитрия Одинцова, сплоченная работа и ремонт продлили срок службы дома. 

— Дом не признан аварийным. Это уже говорит о том, что состояние не усугубилось. Мы не будем сейчас говорить о том, что только благодаря нам, но усилия были совместные. Люди ходили сами на прием в администрация в том числе. И вот совместными усилиями люди попали в программу усиления несущих конструкций. В 2025 году будут непосредственно проводиться работы. То есть, дом еще сможет простоять как минимум 10-15-20 лет после проведения этих работ, — добавил Дмитрий Одинцов. 

— Какие программы и возможности у жителей есть сейчас, чтобы провести ремонт в доме? 

— Сейчас есть фонд капитального ремонта и региональная программа, где жители каждого дома имеют возможность посмотреть, когда и какие работы запланированы. Людям дали возможность собирать денежные средства на спецсчете. Например, у нас в управляющей организации открыто более 20 спецсчетов. Собственники принимают решение, открывают специальный счет, забирают все деньги, которые ими были собраны за весь этот период с 2014 года и сами выбирают вид работ, сами проводят конкурс. 

Есть дома, которые собирают энное количество денежных средств, и к 2039 году у них запланирован ремонт газового оборудования, а они к этому времени соберут уже 6 миллионов рублей. Получается, они сделают работы, которые стоит 500 тысяч рублей.

Жильцы вправе изменить очередность проведения работ, если считают нужным, а управляющая компания может только посоветовать, на что лучше обратить внимание в первую очередь. Если управляющая компания ответственная, она инициирует собрание и предложит людям: «давайте сначала сделаем подвал, в порядок приведем, а потом будем ремонтировать подъезды», — рассказал Дмитрий Одинцов.

По его словам, многие люди хотят больше эстетики: чистых подъездов, нормального освещения и плитки.

— Но что если коммуникации не позволяют содержать подвал в сухом виде, естественно. Может лучше сначала сделать коммуникации? Когда заливает верхние этажи, то это вредит конструктивным элементам. В свою очередь, это снижает их несущую способность, тогда лучше сначала сделать кровлю, — объяснил Дмитрий Одинцов. 

По словам эксперта, спецсчет в фонде капитального ремонта могут открыть как сами жильцы, так и жильцы через управляющую компанию.

— У нас был дом, в котором запланирован капитальный ремонт фасада, а у него крыша была в ужасном состоянии. Мы вышли на собрание и предложили людям заменить вид работ. В законе написано, что протокол о замене вида работ необходимо составить до апреля года, идущего перед тем, когда должны проходить работы. Если стоимость запланированных работ не превышает стоимость запланированной, то это без проблем делается. Мы уже меняли на четырех домах ремонт фасада на ремонт крыши.. В случае, если собственники готовы за этот год увеличить размер взноса, чтобы вот эту разницу доплатить, то проблем тоже не будет, — уточнил Одинцов.

Дмитрий Одинцов уверен, что хорошая управляющая компания всегда должна идти навстречу жителям. Также управляющая компания может помочь избежать будущей аварийности домов и возникновения ЧС.

— Управляющая компания не должна закрываться от жильцов. Это сложная работа. Работа с людьми всегда сложная. Каждому мил не будешь. Одному ты нравишься, другому ты не нравишься по определению, и тут уже возникают какие-то конфликтные ситуации. Но это работа.

И я считаю, что мы должны рассказывать людям, помогать им. Для любой управляющей компании, которая хочет нормально работать, гораздо легче обслуживать дом, который будет в хорошем техническом состоянии. Это даже с точки зрения преследования интересов компании лучше, когда будет дом с отремонтированной кровлей, нежели чем не с отремонтированной или с отремонтированными коммуникациями. Тогда меньше заявок, проблем, залитий, жалоб и штрафов, а также меньше возмещений, — подметил Дмитрий Одинцов.

Помимо замена вида работ по программе капитального ремонта, можно перенести сроки планируемых работ. 

— Для этого необходимо составить акты, провести экспертизу, необходимо направить все документы в администрацию и совместно двигаться дальше. Где стоимость работ может быть выше, то ее просто перенесут. Например ремонт кровли с 2030 года на 2025, когда запланирован ремонт газового оборудования. И так далее. Здесь УК может помочь сопровождением: правильно оформить документы, собрать эти документы, направить, созвониться, выяснить и так далее. Это тоже большая работа, и она часто даёт свои плоды.

— Как управляющая компания подготавливает администрацию города к статусу «аварийного дома»? 

— В случае возникновения предпосылок появляются трещины. На них должны устанавливаться маяки, за которыми должно быть наблюдение Его фиксируют в журнале наблюдения маяков.

Расширение трещины фиксируется не на глаз же. Раньше стеклышки ставили, которые потом отваливались и забывали. Есть маяки, которые крепятся механическим способом, там есть риски для наблюдения.

На следующем этапе должно быть организовано собрание, на котором нужно

предложить провести экспертизу. Если люди против, то провести ее самостоятельно.

Итоговое решение в любом случае за собственниками. Но со своей стороны нужно сделать все возможное, донести людям о возможных последствиях. Сегодня есть возможность быть инициатором, провести собрание в повестку дня, включить необходимые вопросы. И конечно же надо уведомить городские власти, — пояснил Дмитрий Одинцов. 

Наш сайт в соцсетях: Одноклассники, ВКонтакте, Telegram, Дзен.