Юрий Романенко: «Не стоит откладывать покупку квартиры с расчетом на дальнейшее падение ставок по ипотеке»

Многие жители Ростова-на-Дону видят постепенное снижение ставок по ипотеке и присматриваются к этому финансовому инструменту. В итоге рост сделок с недвижимостью с использованием заемных средств с начала года в регионе вырос на 20%.

О том, как оценить ситуацию на рынке и собственные финансовые возможности, рассказывает Юрий Романенко, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Ростове-на-Дону.

- В 2016 году горожане чаще покупали квартиры в строящихся домах – таких сделок было 55%, а сейчас в приоритете жилье на вторичном рынке – доля таких сделок выросла с 45% до 70%. Неужели ростовчанам перестала быть интересна первичка?

- В 2015 и 2016 годах действовала программа господдержки ипотеки - тогда при покупке квартир в новостройках дополнительно снижалась процентная ставка по ипотеке за счет бюджетных средств. Конечно, это не могло не отразиться на покупательском спросе. После окончания программы ставки выровнялись. Кстати, сейчас они в целом ниже, чем в предыдущие два года, да и вообще самые низкие за все время существования ипотеки в России. Сдерживающий фактор для покупки квартир в новостройках - то, что людям, как правило, приходится ждать заселения, что многих нервирует. То есть уже должна быть своя недвижимость, хотя бы минимальная. Именно поэтому вторичка чаще всего становится первым собственным жильем, чтобы потом уже выбрать что-то получше, продав первую квартиру.
Впрочем, интерес к новостройкам у горожан есть. Это понятно - много кого привлекают современные планировки, коммуникации, продуманная инфраструктура. Приятно, когда дом - «с чистого листа». Некоторые ростовские застройщики, оценив эффективность программы с господдержкой, уже сами дополнительно снижают ставку на 0,5-0,7% годовых и таким образом увеличивают поток покупателей. Мы ожидаем, что в следующем году процент сделок с первичкой увеличится на 5-10%. Кстати, приобретать квартиры в строящихся домах сейчас особенно выгодно, поскольку прогнозируется постепенный рост стоимости квадратного метра именно в жилье нового типа. Вполне вероятно, что квадратный метр первички к концу следующего года обгонит по цене квадратный метр вторички.

- В этом году Ростов-на-Дону вошел в число городов, где наиболее эффективно развивалась военная ипотека. Но говорят, что оформить сделку с сертификатом НИС чрезвычайно сложно, много «подводных камней». Так ли это?

- Все зависит от конкретной финансовой организации. Если заемщик хочет воспользоваться сертификатом НИС, чтобы приобрести жилье, то лучше всего идти в кредитную организацию из топ-10 ведущих ипотечных банков страны. Потому что очень важен профессиональный подход. Многие сделки приходится проводить дистанционно, без личного участия покупателя. Но не все банки готовы работать с представителем заемщика по доверенности. Кроме того, сертификаты приходят на руки не так быстро, нередко процесс затягивается на пару месяцев. Плюс надо выбрать объект и оформить сделку! А через шесть месяцев сертификат «сгорает». Поэтому важно работать с теми финансовыми партнерами, которые не затянут процесс, смогут увидеть возможные риски и честно о них сообщат.
В целом же у нас хорошие прогнозы по росту числа сделок с сертификатами НИС, в том числе и из-за достаточного количества застройщиков, аккредитованных в «Росвоенипотеке». Они предлагают военным жилые комплексы самых разных категорий – и эконом, и комфорт-класс.

- С одной стороны, ростовцы мечтают о собственном жилье, с другой – мы все видим, что растет уровень безработицы, снижаются доходы. Наверное, банки станут требовательнее относиться к потенциальным заемщикам?

- Все так, но тренда на ужесточение требований к заемщикам нет. Более того, некоторые кредитные организации даже смягчают их. Из значимых изменений с начала этого года – снижение минимального размера первоначального взноса по программам кредитования готовых квартир с 20% до 15%, увеличение максимального срока ипотеки до 30 лет, повышение максимального возраста заемщика на момент выплаты кредита до 65 лет. Минимальный трудовой стаж на последнем рабочем месте мы тоже сократили – с 6 до 3 месяцев.

- К кредитной истории банки тоже стали относиться лояльнее? Долги и просрочки перестали быть поводом для отказа в выдаче займа?

- В основном не перестали. Поэтому я рекомендую заемщикам даже в самые сложные времена относиться к кредитной истории внимательно и исполнять свои финансовые обязательства аккуратно.

- Кстати, о снижении первоначального взноса. Почему в городе так до обидного мало предложений по ипотеке без первоначального взноса? Ведь это позволило бы многим быстрее решить свой жилищный вопрос.

- Скажу откровенно: ипотека без первоначального взноса – риск не столько для банков, сколько для потенциальных клиентов. Первоначальный взнос лучше всего говорит о серьезности намерений заемщика, это показатель его готовности и умения управлять личными финансами. Если вы обратите внимание, ведущие ипотечные банки из топ-10 – и с госучастием, и крупные коммерческие – не предлагают ипотеку без первоначального взноса. Этот факт говорит о многом. Кроме того, обычно ставка по ипотечным программам, где первоначального взноса нет, гораздо выше, чем по обычным, - в среднем на 4-5 п.п. Разница в выплатах в этом случае может быть равна нескольким тысячам рублей каждый месяц. На мой взгляд, это сложно назвать реальной льготой в процессе решения жилищного вопроса.

- Что бы вы посоветовали жителям Ростова-на-Дону, которые размышляют о покупке квартиры в кредит?

- Во-первых, не стоит откладывать покупку квартиры с расчетом на дальнейшее снижение ставок. Вполне вероятно, что небольшая коррекция в 2018 году будет, но ставки уменьшатся не более чем 0,5-0,7 п.п. При подобной разнице в ставках не рекомендована даже процедура рефинансирования кредитов, взятых в других банках, так как экономия не будет существенной. В тоже время высока вероятность того, что могут пойти вверх цены на недвижимость. Спрос на ипотеку растет, а значит, выбор интересных по цене и качеству вариантов сократится. И продавцы в этой ситуации не станут разбрасываться скидками.

Во-вторых, тщательно рассчитайте финансовую нагрузку при взятии ипотечного кредита. Обратитесь в банк, заполните анкету и узнайте максимальную доступную для вас сумму кредита. Это быстро и бесплатно. Дальше уже можно выбирать подходящий объект.
Я считаю, оптимально, когда кредитная нагрузка не превышает 30% от ежемесячного бюджета. Если меньше, то лучше. Тогда не придется жить в режиме жесткой экономии, а непредвиденные траты – например, оплата лечения или запчасти для автомобиля – не станут форс-мажором.
Оставляйте возможности для финансовых маневров. Если есть возможность взять кредит с меньшим ежемесячным платежом, но на более длительный срок – берите. Если ваши доходы останутся на прежнем уровне или еще вырастут, то вы сможете погашать кредит досрочно и таким образом дополнительно уменьшите ежемесячный платеж.

Новости на Блoкнoт-Ростов-на-Дону