Эксперты: цены на жилье в Ростовской области могут вырасти в два раза

Внедрение проектного финансирования в строительстве негативно отразится на всей отрасли. Об этом заявили эксперты в ходе круглого стола, посвященного новым правилам работы.

Напомним, что с 1 июля этого года все строители перешли на работу с эскроу-счетами. Данные изменения были приняты для того, чтобы избежать возникновения новых обманутых дольщиков. Теперь компании могут строить или исключительно на свои средства, или же прибегать к проектному финансированию. Деньги дольщиков аккумулируются на специальных эскроу-счетах, к которым строители получат доступ только после сдачи объекта в эксплуатацию.

По мнению строителей, из-за внедрения данной системы отрасль теперь стала очень сильно зависеть от банков, которые получили рычаги влияния на девелоперов. Из-за этого в ближайшей перспективе стоимость жилья заметно вырастет, а мелкие застройщики уйдут с рынка. Особенно эта ситуация обострится в небольших городах.

По словам замдиректора Регионального научно-исследовательского и проектного института градостроительства Игоря Далаксакуашвили, банки не хотят кредитовать объекты, которые строятся в малых городах, так как с их точки зрения они неэффективны.

Игорь Далаксакуашвили предрекает строительный отрасли кризис

– Очень сильно пострадают застройщики в Таганроге, Новочеркасске, Волгодонске. Там строили, к примеру, по 28 тысяч рублей за квадратный метр, продавали по 30 тысяч и все было хорошо. Застройщик получал свою минимальную маржу, люди — жильё, которое по цене было в два раза ниже, чем в Ростове. А сейчас банк просто не прокредитует всё, что ниже 42 тысяч рублей за метр, потому что в его понимании такая финансовая модель невыгодна, – рассказал Далаксакуашвили.

По мнению эксперта, строительная отрасль в этих городах не умрет, но вот рост цен будет весьма значительным. Так, квартира, которую раньше можно было приобрести за один миллион рублей, в новых условиях будет стоить уже 1,5- 2 миллиона.

– Особенно остро проблема станет года через два, когда завершится строительство объектов, начатых еще по старым правилам. Такого жилья, по данным областного Минстроя, у нас порядка 3,7 млн квадратных метров, – добавил Далаксакуашвили.

Данные изменения могут вызвать рост продаж на вторичном рынке, на который новая система не распространяется. Именно «вторичка» может спасти рынок недвижимости в малых городах. Повезет только Москве и Санкт-Петербургу, где цены на жилье и так высоки.

– Погибнет много мелких застройщиков, которые не смогут выжить в новых условиях. Хотя в Ростове это будет не так сильно заметно, ведь тут основные застройщики уже давно неместные, – отметил председатель совета директоров концерна «Единство» Геннадий Наумов.

Крупные застройщики будут тоже вынуждены поднять цены, однако объемы их строительства и средства, полученные от прошлых объектов, позволят им минимизировать это повышение. Так застройщик Левенцовки «Интеко» планирует рост цен в пределах 5%.

Большая часть жилья пока возводиться по старым правилам 

– Мелкие и средние компании уже не получают притока от прошлых проектов и в итоге будут вынуждены увеличить стоимость метра на 3-4 тысячи рублей. Да и кредитоваться будут на худших условиях. Как результат — они начнут вымываться с рынка. Все это влечет за собой монополизацию строительного рынка крупными застройщиками. А это, как известно, никогда не приводило к удешевлению или улучшению качества, – считает Игорь Далаксакуашвили.

По мнению эксперта, рынку сейчас необходимы новые инструменты, помимо банковских кредитов, которые бы могли заменить собой привлечение средств дольщиков.

– Это был серьезный приток: они вносили от 10 до 25 процентов стоимости объекта. Сейчас инвесторам просто нет смысла этим заниматься, потому что рост цены съедается платежами по банковскому кредиту. Остается только банковское кредитование. Но оно не столь доходно для застройщика, – считает Далаксакуашвили.

Одним из наиболее оптимальных вариантов он называет увеличение строительства социального жилья. Такой опыт, по его словам, есть во многих странах Европы и Америки, которые уже давно работают с проектным финансированием.

В банковской сфере не отрицают, что предъявляют к застройщикам особые требования.

– У нас действительно есть некоторые ограничения, по которым мы не можем работать с застройщиками. В частности, по показателю эффективности проекта. Застройщик же должен не только получать прибыль, но еще и обеспечить обслуживание задолженности, которую он собирается взять в банке. Поэтому некоторым мы были вынуждены отказать, – рассказала начальник отдела по работе с корпоративными клиентами строительства ростовского отделения Сбербанка Маргарита Антепа.

Сергей Вифлянцев (по центру) считает, что паниковать рано Фото: ГК ЮСИ

Власти же Ростовской области, как обычно, считают, что поводов для паники нет. По мнению заместителя министра строительства Сергея Вифлянцева, проблема есть, но она остро не стоит.

– Механизм эскроу-счетов, конечно же, добавляет определенные сложности, потому что мы понимаем, что не все застройщики могут быть резко готовы к переходу на новые законодательные механизмы. Однако около 70% застройщиков будет достраиваться по старым правилам, не привлекая проектное финансирование, – отметил Вифлянцев.

По данным Банка России, в Ростовской области на 1 июля застройщики подали 76 заявок по новым правилам. Одобрение получили только 20 проектов. Примечательно, что все они финансируются Сбербанком, хотя допуск к работе с эскроу-счетами в регионе имеют 39 банков.

Роман Неведров

Присылайте свои новости, фото и видео на номер +7 (938) 107-87-80 (Viber, WhatsApp). Звоните, если попали в сложную ситуацию и не получили помощи от чиновников. 

Подпишитесь на нашу группу в Instagram. Наш сайт в соцсетях: Одноклассники, Facebook, ВКонтакте, Telegram.